Maklervertrag - Was muss beachtet werden?

Maklervertrag - was genau ist das?

Bei einem Maklervertrag handelt es sich um einen privatrechtlichen ‚Vertrag zwischen einem Immobilienmakler sowie einem Auftraggeber. Der Auftraggeber kann sowohl ein Kaufinteressent von einer Immobilie oder auch ein Immobilienbesitzer sein. Die Vertragsgestaltung ist dabei bei beiden Auftraggeber-Möglichkeiten vollkommen frei.

Vom Gesetzgeber aus sind hier keine Vorschriften vorhanden. Nur im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist die Frage der Vergütung geregelt. Aufgrund Maklervertrag BGB nach § 652 BGB, Absatz 1 ist der Makler berechtigt, vom Auftraggeber eine Vergütung zu verlangen, wenn der den Abschluss von einem Miet- oder Kaufvertragsverhältnis vermittelt hat und dies auch nachweisen kann.

In welcher Form und wann kommt ein Maklervertrag zustande?

Da es für Maklerverträge bei einem Immobilienkauf keine einzuhaltenden Formvorschriften gibt, kann ein Maklervertrag auch mündlich zustande gekommen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Immobilieneigentümer einen Makler darum bittet, seine zum Verkauf stehende Immobilie zu verkaufen und der Makler hierzu seine Zusage gibt.

Ebenso kann auch ein Maklervertrag durch ein schlüssiges Verhalten seine Wirksamkeit bekommen. Dieses Verhalten liegt vor, wenn der Interessent die Dienste von einem Makler in Anspruch nimmt und über die Provisionsverpflichtung aufgeklärt worden ist oder darüber Bescheid weiß.

Das bedeutet, wenn man es juristisch betrachtet, ein solcher Maklervertrag nicht aufgrund von Angebot und Annahme (wie bei anderen Verträgen) abgeschlossen wird, sondern es muss auch eine Vereinbarung über die Provision vorhanden sein.

Die unterschiedlichen Formen des Maklervertrages

Hierbei gibt es grundsätzlich 3 verschiedene Grundformen, und zwar der einfache Auftrag; der einfache Alleinauftrag sowie der qualifizierte Alleinauftrag. Dabei sind, je nach Vertragsart, die Pflichte und Rechte jeder Seite hier unterschiedlich.

Einfacher Auftrag


Ein solcher Maklervertrag Muster in dieser Form liegt dann vor, wenn der Auftraggeber zwar einen Makler mit dem Immobilienverkauf beauftragt, jedoch sich das Recht einräumen lässt, weitere andere Makler anzusprechen und diese zu beauftragen oder auch selbst als Verkäufer aktiv zu sein (zum Beispiel bei Interesse an der Immobilie aus dem Freundes- oder Bekanntenkreis).

Ein Provisionsanspruch beim Makler entsteht nur dann, wenn er dann selbst die Immobilie verkauft. Bei dieser Art des Auftrages hat der Auftraggeber eine Vielzahl von Rechten. Der Nachteil ist jedoch, dass hier kaum Pflichten für den Makler vorhanden sind.

Einfacher Alleinauftrag

Bei dieser Auftragsart ist es für den Auftraggeber nur möglich, einen einzigen Makler mit dem immobilienverkauf zu beauftragen. Von der Seite des Maklers wird hier eine Verpflichtung abgegeben, aktiv an dem Verkauf der Immobilie zu arbeiten.

Trotzdem hat der Auftraggeber bei dieser Art von Auftrag immer noch das Recht, selbst einen Käufer für seine Immobilie (eventuell aus dem Freundes- oder auch Bekanntenkreis) zu finden. Wenn dies dann der Fall ist, hat hier der Makler keinen Provisionsanspruch.

Qualifizierter Alleinauftrag

Bei einem qualifizierten Alleinauftrag in Form von einem Maklervertrag Muster ist in diesem Fall nur der Makler ganz alleine für den Immobilienverkauf zuständig. Wenn Interesse aus dem Freunde- oder Bekanntenkreis des Auftraggebers an der Immobilie besteht, muss der Auftraggeber diese an den Makler verweisen. Wenn dies nicht erfolgt, hat der Makler dann das Recht auf eine Schadensersatzforderung, wenn dies im Maklervertrag als Möglichkeit vertraglich niedergeschrieben wurde.

Bei dieser Art von Vertrag hat der Makler die größten Chancen, für den Immobilienverkauf Provision zu erhalten. Aus diesem Grund wird er dann auch alles versuchen, hier die Immobilie zu verkaufen. Aus diesem Grund gibt es viele seriöse Makler, die nur eine solche Art von Maklervertrag abschließen. Der Grund liegt darin, dass alle anderen Vertragsarten für ihn sehr risikoreich sind und er trotz aller Bemühung nicht bezahlt wird.

Der Auftraggeber hat hier den Vorteil, dass sich der Makler hier besonders stark für den Verkauf einsetzt (hier sind auch für ihn keine weiteren Konkurrenten vorhanden) und auch versucht, hier einen guten Verkaufspreis heraus zu holen.

Die Regelung der Maklerprovision

Die Höhe und wann eine Maklerprovision zu zahlen ist, wird im Maklervertrag festgehalten. Wenn es dabei um einen Immobilienverkauf geht, wird vom jeweiligen Bundesland bestimmt, wer die Provision bezahlt.

Hier gibt es Regelungen, bei der sich der Verkäufer einer Immobilie und der Käufer dieser Immobilie der Maklerprovision sich teilen. Aber in anderen Bundesländern zahlt zum Beispiel der Käufer alleine. Dabei ist die Höhe individuell vereinbar.

Was den Vermietungsbereich anbelangt, so hat hier seit dem Jahr 2014 seit der Einführung des Bestellerprinzip, der Auftraggeber (also der Besteller) die Verpflichtung, den Makler zu bezahlen. Dies ist in der Regel der Vermieter. Dabei darf hier bei der Vermietung die Provision maximal 2 Nettomonatsmieten ausmachen.

Was sind eine Aufwandsentschädigung, eine Reservierungsgebühr sowie einer Überpreisvereinbarung im Maklervertrag?

Zum Teil werden zwischen den Auftraggebern und dem Makler Aufwandentschädigungen im Maklervertrag für den Fall festgelegt, wenn der Makler die Immobilie nicht verkaufen kann. Hier kann dann zum Beispiel der Immobilienmakler eine bestimmte Kostenpauschale (z.B. 2.000 oder 3.0000 Euro) verlangen.

Bei dem Abschluss eines qualifizierten Makleralleinauftrages besteht die Möglichkeit, dass die zu verkaufende Immobilie für einen Kaufinteressenten reserviert werden kann. In einem solchen Fall kann der Immobilienmakler eine Reservierungsgebühr von bis zu 10 Prozent der im Vertrag festgeschriebenen Provision festlegen. Sollte dann dieser Interessent die Wohnung oder das Haus auch tatsächlich kaufen, wird dann diese Gebühr später mit der Begleichung der vereinbarten Maklerprovision verrechnet.

Sollte der Makler einen wesentlich höheren Preis für die Immobilie erzielen, als dies vor dem Verkauf mit dem Verkäufer oder Auftragsgeber vereinbart worden ist, so geht dann diese Differenz, wenn im Vertrag eine Überpreisvereinbarung vorhanden ist, an den Makler.

Maklervertrag kündigen

Sollte ein Maklervertrag auf eine unbefristete Zeit abgeschlossen worden sein, ist es möglich, die Aktion Maklervertrag kündigen ohne Angabe von Gründen durchzuführen. Wenn ein solcher Vertrag zeitlich befristet abgeschlossen wurde, so gibt es für den Auftraggeber die Möglichkeit, den Vertrag dann fristgerecht zum vereinbarten Ablaufende zu kündigen oder auch hier eine außerordentliche Kündigung auszusprechen.

Für eine solche Kündigung, welche als außerordentlich eingestuft wird, muss ein „wichtiger Kündigungsgrund“ angegeben werden (dazu gehört zum Beispiel eine gravierende Vertragsverletzung des Immobilienmaklers).

In welcher Form kann ein Maklervertrag widerrufen werden?

Ein Maklervertrag durch den Auftraggeber zu widerrufen besteht nur, wenn der Maklervertrag als ein Fernabsatzvertrag abgeschlossen worden ist. Unter einem Fernabsatzvertrag wird gemäß § 312c BGB ein Vertrag verstanden, bei denen der Auftraggeber sowie der Makler für die Zeitdauer der Vertragsverhandlungen sowie dann später für den Abschluss hier nur Fernkommunikationsmaterial (dazu gehören Brief, SMS, Fax, Telefon oder E-Mail) eingesetzt haben.

In diesem Fall wurde zur Widerrufsmöglichkeit von Gesetzes wegen mit Einführung der EU-Verbraucherrichtlinie aus dem Jahr 2014 eine Widerrufs-Frist von maximal 14 Tage nach Vertragsabschluss festgeschrieben.

In der Praxis läuft es in der Regel so ab, dass der Makler bei Abgabe des Angebotes bereits über das Widerrufsrecht durch den Auftraggeber aufklärt und gleichzeitig in den Vertrag eine entsprechende Regelung mit aufnimmt (dazu gehört zum Beispiel eine Wertersatzklausel), die sicherstellt, dass der auch im Widerrufs-Falle seinen Provisionsanspruch aufrecht erhalten kann, wenn es trotz Widerruf noch zu einem Verkaufsabschluss über die Immobilie kommt, weil ansonsten im Falle des Widerrufs durch den Auftraggeber der Makler seine Provision verlieren würde.

Grundsätzlich sollte man sich als Auftraggeber (der oder diejenige, die eine Immobilie verkaufen möchte) einen seriösen sowie kompetenten Makler suchen. Hier sollte zunächst überprüft werden, ob eine Verbandszugehörigkeit vorhanden ist. Ebenso sind die Informationen, die man über den Internetauftritt (also seine Webseite) erhält, von Bedeutung.

Wenn es sich um vertrauenswürdige und kompetente Immobilienmakler handelt, so informieren diese transparent. Auch hierzu sind Kundenbewertungen im Internet von Interesse. Zusätzlich überzeugen kompetente Makler durch Fachwissen und setzen auch ihre Kunden nicht unter Druck.

Ertragswertverfahren bei Immobilien - Welche Kosten fallen an und was ist es?

Das Ertragswertverfahren – was ist das?

Der Verkehrswert einer Immobilie kann mit dem Ertragswertverfahren berechnet werden. Es kommt ausschließlich für Renditeobjekte in Frage. Das bedeutet durch Verpachtung oder Vermietung werden Erträge erwirtschaftet.

Es geht um die Frage, welcher Gewinn kann mit der Immobilie in welchem Zeitraum realisiert werden. Selbstverständlich spielt bei Immobilien auch der Kostenaufwand, um die Immobilie zu pflegen, eine bedeutende Rolle. Schließlich möchte der Käufer mit dem Objekt einen Gewinn erzielen und dies lässt sich nur realisieren, wenn die Einnahmen die Kosten übersteigen.

Beim Ertragswertverfahren werden die baulichen Anlagen und der Wert des Grundstücks separat betrachtet. Die getrennte Wertermittlung lässt sich mit der Tatsache, dass Boden nicht an Wert verliert, Gebäude jedoch eine begrenzte Restnutzungsdauer haben, begründen. Der Ertragswert, also der Verkehrswert einer Immobilie setzt sich aus Gebäudeertragswert und Bodenwert zusammen.

Die Vorteile und Nachteile des Ertragswertverfahrens

Viele Faktoren und Details werden beim Ertragswertverfahren berücksichtigt. Das Ergebnis ist für vermietete oder verpachtete Immobilien realistischer als das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren. Selbstverständlich weist es auch einige Schwächen auf.

Die Vorteile

Die Nachteile

Wie unterscheidet sich das Ertragswertverfahren von anderen Verfahren?

Das Vergleichswertverfahren

Neben dem Ertragswertverfahren gibt es das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt, indem die Immobilie mit anderen, bereits verkauften Objekten in der Umgebung verglichen wird. Aus den Kaufpreisen der verkauften Immobilien in der Umgebung ergibt sich ein Quadratmeterpreis.

Dieser durchschnittliche Quadratmeterpreis wird mit der Grundfläche des zu verkaufenden Objektes multipliziert. Das Ergebnis ist der Verkehrswert. Die Voraussetzung für das Vergleichswertverfahren ist, dass es ausreichend verkaufte Immobilien gibt.

Diese Immobilien müssen mit der Verkaufsimmobilie bezüglich der Nutzung, der Lage, dem baulichen Zustand und der Bodenbeschaffenheit übereinstimmen. Ausreichend bedeutet in diesem Fall, es sollte mindestens zehn solcher Immobilien geben.

Das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert der Immobilie errechnet indem der Wert der baulichen Anlagen, der Außenanlagen und dem Wert des Grundstücks ermittelt wird. Der Sachwert, der aus diesen Werten ermittelt wird, muss mit einem Marktanpassungsfaktor berichtigt werden. Nur so wird das aktuelle Geschehen am Markt erfasst und mit einberechnet.

Bei vermieteten Immobilien wird die Miete nicht berücksichtigt. Der Verkehrswert der Immobilie, der nach dem Sachwertverfahren ermittelt wurde, kann somit verfälscht sein. Dieses Verfahren sollte nur angewendet werden, wenn keines der anderen Verfahren funktioniert. Dort wo es keine Vergleichsobjekte gibt oder bei einer Immobilie, die nicht vermietet wird.

Welche Faktoren bestimmen nun den Ertragswert?

Der Ertragswert ergibt sich aus folgenden Faktoren zusammen:

Die Ertragswertverfahren Formel lautet: Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert.

Was bedeuten die einzelnen Faktoren?

Verwaltungskosten sind die Kosten, die für die Verwaltung der Immobilie anfallen. Hierzu zählen Löhne, Gehälter, Kosten für Aufsicht und Sicherheit, sowie die Kosten für gesetzliche und freiwillige Prüfungen. Auch die Kosten für die Geschäftsleitung zählen zu den Verwaltungskosten.

Das Mietausfallwagnis bezeichnet die Kosten, die das Risiko einer Ertragsminderung ausmachen. Es kann sich dabei um Mietausfall, Leerstand einer Wohnung oder nicht einbringliche Mietforderungen handeln. Auch Kosten der Rechtsverfolgung, der Aufhebung eines Mietverhältnisses oder der Räumung zählen zum Mietausfallwagnis. Bei Wohnimmobilien liegt der anrechenbare Prozentsatz bei ungefähr zwei Prozent, bei Gewerbeimmobilien hingegen bei ungefähr vier bis fünf Prozent. Die Prozentangaben beziehen sich auf die Bruttomiete.

Die Umlage des Mietausfallwagnis auf die Mieter ist ausschließlich bei Sozialwohnungen möglich, hier besteht eine Preisbindung.

Das Mietausfallwagnis darf mit zwei Prozent in die Miete eingerechnet werden. Allerdings dürfen die Kosten die Miete nicht übersteigen. Mit höheren Prozentsätzen muss bei vermietungsunsicheren Objekten gerechnet werden. Das bedeutet bei Immobilien, die sehr eingeschränkt und speziell vermietet werden müssen, desto höher ist das Mietausfallwagnis. Umgekehrt, je besser die Lage und die Mieterstruktur umso geringer ist das Risiko.

Der Reinertrag

Als Reinertrag wird der Betrag bezeichnet, der am Ende eines Jahres übrig bleibt, nachdem alle Ausgaben getätigt wurden und alle Einnahmen eingerechnet wurden. Der Reinertrag berechnet sich also aus den Mieteinnahmen nach Abzug der Bewirtschaftungskosten.

Der Liegenschaftszins

Als Liegenschaftszins wird der Zinssatz bezeichnet, zu dem Verkehrswerte von Immobilien normalerweise verzinst werden. Für die Berechnung im Ertragswertverfahren bezieht sich die Verzinsung ausschließlich auf den Bodenwert. Der Liegenschaftszins liegt meist zwischen zwei und neun Prozent.

Der Vervielfältiger

Dieser Wert ergibt sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer der Immobilie. Je länger die Restnutzungsdauer ist, umso höher ist der Wert. Die Formel lautet:

(qn-1) / (qn * i) = V

Wobei n für die Restnutzungsdauer steht und i für den Liegenschaftszins. Hier gilt q=i+1.

Die wertbeeinflussenden Umstände

Wertmindernde und wertsteigernde Umstände werden hier eingerechnet. Gepflegte Immobilien ohne Sanierungsbedarf bringen einem neuen Eigentümer höhere Einnahmen und sorgen für weniger Kosten. Bauschäden oder eine vernachlässigte Pflege erfordern Investitionen. Der Wert der Immobilie wird so entweder gesteigert oder reduziert.

Berechnung des Immobilienwerts nach dem Ertragswertverfahren

Der Ertragswert ist der Gebäudeertragswert plus dem Bodenwert. Der Bodenwert kann leicht ermittelt werden. Der Gebäudeertragswert berücksichtigt zahlreiche Faktoren.

Das Ertragswertverfahren Beispiel

Es soll ein freistehendes Mehrfamilienhaus verkauft werden. Zuerst muss der Verkehrswert ermittelt werden. Die Grundstücksfläche beträgt 500 Quadratmeter und der Bodenrichtwert beträgt 310 Euro pro Quadratmeter. Die Immobilie wurde 1985 gebaut und hat eine Restnutzung von 46 Jahren. Die Jahresmite beträgt 66.000 Euro und die Bewirtschaftungskosten liegen bei 17,500 Euro.

Das Dach muss erneuert werden. Die Kosten werden bei 50.000 Euro liegen. Der Liegenschaftszins beträgt 2,5 Prozent und der Vervielfältiger liegt bei 17.82.

Die Berechnung ergibt einen Verkehrswert von 950.217,50 Euro nach dem Ertragswertverfahren.

Vereinfachtes Ertragswertverfahren

Das vereinfachte Ertragswertverfahren und das allgemeine Ertragswertverfahren basieren auf denselben Werten. Beim vereinfachten Ertragswertverfahren genügt jedoch eine Formel, um zum annähernd gleichen Ergebnis zu kommen. Es ist hilfreich, wenn der Käufer und / oder der Verkäufer einen Richtwert haben möchten.

Mit einer einzigen Formel lässt sich der Verkehrswert hier berechnen. Die Ertragswertverfahren Formel lautet bei diesem Verfahren:

Ertragswert = Vervielfältiger mal Reinertrag plus Bodenwert / qn

Wobei „n“ für die Gesamtnutzungsdauer (es wird die Restnutzungsdauer angesetzt) und
q = (i + 1) steht. Das „i“ steht für Liegenschaftszins.

Für den Vervielfältiger existiert eine Formel: V = (qn -1) / (qn * i)

Ertragswertverfahren Rechner werden angeboten, um den Ertragswert zu berechnen. Diese sind je nach Anbieter unterschiedlich geeignet. Einen groben Überblick bieten die Ertragswertverfahren Rechner jedoch auf jeden Fall.

Die Kosten für das Ertragswertverfahren

Ein Wertgutachten ist eine sichere Grundlage, sowohl für Käufer als auch für Verkäufer. Bei einem Langgutachten muss mit Kosten in Höhe von 800 Euro bis 3000 Euro gerechnet werden. Handelt es sich um ein sehr aufwendiges Gutachten, kann es durchaus auch teuerer werden. Allerdings sollte immer bedacht werden, dass sich ein Gutachten auf jeden Fall lohnt. Es gibt Sicherheit, insbesondere, wenn es um hochpreisige Immobilien und hohe Investitionen geht. Ein Kurzgutachten umfasst wenige Seiten, meist eine – drei Seiten und ist im Allgemeinen für einen Preis unter 500 Euro zu haben. Diese sind jedoch nicht gerichtsbeständig und nicht ausführlich.

Sachwertverfahren - Was muss man beachten?

Sachwertverfahren - Was ist das und wann braucht man es?

Immobilienpreise sind seit Jahren wichtiges Thema - und die Tendenz steigt. Klar wollen Sie wissen, wie viel Wert die Immobilie hat, die Sie gerade geerbt haben. Oder wollen Sie Ihr Eigenheim verkaufen? Sicherlich ist die Frage nach dem Immobilienwert ebenso interessant, wenn es darum geht, eine Investition zu machen.

Fragen Sie sich auch manchmal, weshalb im Nirgendwo ein Traumvilla leer steht? Nun, es gibt verschiedene Varianten, den Wert einer Immobilie zu ermitteln.

In letzteres fließen die Eigenschaften beider ersten Berechnungsverfahren mit hinein. Es ist damit komplex und sehr aussagekräftig.

Kurzzusammenfassung:
Das Sachwertverfahren fragt danach, was die Immobilie samt all ihrer Attribute Wert ist.

Die Ertragswertberechnung fragt danach, wie viel Geld mit der Immobilie verdient werden könnte, würde sie vermietet.

Entsprechend findet sich das Sachwertverfahren eher bei Eigenheimen, während das Ertragswertverfahren sinnvollerweise Anwendung bei Mehrfamilienhäusern und ähnlichen Objekten findet.

Sie möchten es genauer wissen?

Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren im vergleich zum Ertragswertverfahren
Das Sachwertverfahren Schema einfach erklärt
Zum Verständnis: Ein Sachwertverfahren Beispiel

Was ist das Sachwertverfahren?

Wie teuer würde es nach aktuellem Stand sein, die Immobilie neu zu bauen? So können Sie sich vereinfacht die Idee hinter dem Verfahren vorstellen. Deshalb wird synonym häufig der Begriff Reproduktionswert verwendet. Auch das Wort Wiederbeschaffungswert meint hier Sachwertverfahren.

Es fließen der Grundstückswert und der Gebäudewert mit in das Ergebnis.

Dabei ermittelt der zuständige Sachverständige den Bodenwert separat.

Für das Gebäude addiert er vereinfacht gesagt alle Kosten, die entstünden, es neu zu bauen und zieht dann einen Altersminderungswert ab.

Der Altersminderungswert selbst wird ebenfalls dank festgeschriebener Formeln und Tabellen ermittelt.

Was das gesamte Verfahren so komplex werden lässt, sind die nun bedachten Eigenschaften des Objekts.

Damit sind alle noch so kleinen Merkmale gemeint, welche das Haus/das Objekt aufweist.
Etwa ein Balkon, ein Schmiedeeisernes Geländer oder einen Whirlpool. Dachschrägen und eine Unterkellerung spielen ebenfalls eine Rolle.

Zum Schluß fließt noch der Marktanpassungsfaktor ein.

Was sind Marktanpassungsfaktoren?

Hiermit wird der Sachwert in Relation zu dem Immobilienwert in der gesamten Region gesetzt.

Ist eine Region sehr beliebt, liegt der Faktor über 1 und steigert den Wert. Ist eine Gegend sehr unbeliebt, liegt der Faktor unter einem Wert von 1 und sorgt für einen geringeren Immobilienpreis.

Sie kennen das: Die Villa im Nirgendwo ist einfach preiswerter als das kleinere Einfamilienhaus direkt im nächsten waldstück bei München.

Das Sachwertverfahren im Vergleich zum Ertragswertverfahren

Wer eine Immobilie kaufen mag, die er vermieten kann, fragt sich grundsätzlich andere Sachen, als jemande, der in seiner Immoilie selbst wohnen will.

Für den Zweck der Vermietung wird interessant, wie gerne auch andere Menschen in die Gegend ziehen möchten. Wenn Sie selbst abgeschieden leben möchten, interessiert Sie das nicht - Sie müssen schließlich keine Mieter finden.

Außerdem werden die Präferenzen der potentiellen Mieterzielgruppe relevant. Ältere Menschen wünschen sich gut zugängliche Duschen, junge Menschen wissen eine Badewanne zu schätzen. Dies sind nur Beispiele von Fragen, die beim Verfahren eine Rolle spielen und Sie als Eigenheimkäufer wenig interessieren.

Es kann für Sie eventuell interessant werden, wenn Sie planen, eine Einliegerwohnung als Teil der Finanzierung zu vermieten. Hier sprechen sie am besten direkt Ihren Immobilienmakler drauf an - so kann das Verfahren vielleicht für das Bankenkonzept doch berücksichtigt werden.

Das Sachwertverfahren Schema einfach erklärt

Es gibt eine Art Formelsammlung für die Sachwertverfahren Berechnung einer Immobilie. Sie ist festgehalten in einem Werk namens Sachwertrichtlinien und stammt aus dem Jahr 2012.

Zuerst geht es um den Boden. Hier nimmt der Sachverständige das Vergleichsverfahren zur Hand. Stellen sie sich vor, er begutachtet das Grundstück, als läge es brach.
Dann vergleicht er es mit den Bodenrichtwerten, die in der Region gelten. Diese Bodenrichtwerte sind bei jeder Gemeinde einzusehen.

Wie entstehen die Bodenrichtwerte?
Tatsächlich gibt es ganze Ausschüsse bestehend aus Gutachtern, welche den Bodenrichtwert in einer Gemeinde berechnen. Angegeben wird er in Euro pro Quadratmeter.

Merke: Das Vergleichswertverfahren wird benutzt, um den Bodenwert des Grundstücks zu berechnen.
Es handelt sich deswegen um ein Vergleichswertverfahren, weil das Grundstück im Vergleich zu den umliegenden Flächen in der Gemeinde bewertet wird.

Nachdem der Bodenwert feststeht, geht es weiter mit der Ermittlung des Gebäudesachwerts.

Für diese Berechnung stellt sich der sachverständige Fragen wie diese:

Interessant: es gibt für jedes Bundesland eine Tabelle für Herstellungskosten. Sie zeigt allerhand Materialien auf. So kann sich der Sachverständige seine Produkte heraussuchen und anhand dieser sogenannten regelherstellungskosten seine Reproduktionskosten zusammenstellen.

Sollte das tatsächlich verwendete Baumaterial stark davon abweichen, wird er es händisch anpassen.
Sanierungsmaßnahmen werden selbstverständlich auch in die Berechnung einbezogen.

Zum Verständnis: Ein Sachwertverfahren Beispiel

Warum ist das wichtig? Stellen Sie sich vor, Sie suchen in Hasenhausen ein Einfamilienhaus. Es stehen zwei Baugleiche Häuser zur Auswahl, aber dennoch kosten die Immobilien unterschiedlich viel Geld.
Woran kann das liegen?

Objekt A liegt direkt neben dem Klärwerk. Dieses sorgt für unangenehme Gerüche - der marktanpassungsfaktor wird hier für Abzüge sorgen.

Objekt B liegt unmittelbar an einer Bushaltestelle, aber dennoch im ruhig im Grünen; außerdem ist es zur Grundschule sowie zum Ärzte-und Einkaufszentrum nicht weit zu Fuß. Diese Faktoren sorgen für Pluspunkte.

Die Formel liest sich in Worten wie folgt:

dabei gilt:

und

Woher kommt der Marktanpassungsfaktor?

Genau wie auch der Bodenrichtwert, wird der Marktanpassungsfaktor von einem Gutachterausschuss kalkuliert. Selbstverständlich ist dieser in bestimmten Zeitabständen neu zu bedenken.

Der Sachverständige rechnet also konkret folgendes:

Die Regelherstellungskosten pro Quadratmeter betragen 500 Euro.
Das Haus hat eine Fläche von 100 Quadratmetern.

also: 500 x 100 = 10000 Euro zur Herstellung des gesamten Hauses.

Er sucht nun heraus, wie lange das Haus schon steht. Die Abnutzung wird nämlich pro Jahr gerechnet.
Weiter schaut er, wie lange das Haus in dem jetzigen Zustand noch genutzt werden könnte.

Der Staat sagt, ein Einfamilienhaus kann 80 Jahre genutzt werden. Außerdem legt er fest, dass jedes Jahr der Wert um 1,25 % sinkt.

Heißt: Das Haus gibt es seit 70 Jahren.
70 x 1,25 = 87,5
=> 8750 Euro Wertminderung.

Der Restwert liegt bei 1250 Euro.
Jetzt wird der Bodenwert addiert.
Er besteht aus den 300 Quadratmeter Grundstücksfläche mal einem Quadratmeter Bodenrichtwert von 100 Euro.
=> 30000 Euro
1250 + 30000 = 31250 Euro
Abschließend schaut der Sachverständige nach dem geltenden Marktanpassungsfaktor und findet den Wert 1,5.
=> Sachwert = (1250 + 30000) X 1,5
Sachwert = 46875 Euro

Aufgrund des hohen Marktanpassungsfaktors wird so ein scheinbares Schrotthaus dank des Grundtückswertes zu einer lohnenden Investition.

Fazit: Das Sachwertverfahren ist wichtig für Eigenheimbesitzer

Sie haben nun verstanden, wie das Sachwertverfahren funktioniert. Hinterfragen Sie aber unbedingt die genauen Gegebenheiten. Gerade Immobilienmakler, die nicht selbst aus der Gegend stammen, für die Sie vermitteln, übersehen oft wichtige Details.

Etwa einen kleinen Pferdestall auf der Hinterseite des Gartens oder den neu geplanten Kinderspielplatz gegenüber der Schlafzimmerseite. Diese Details fließen nicht in den Marktanpassungsfaktor ein, weil er für die gesamte Gemeinde gilt, nicht aber für bestimmte Straßenzüge.

Außerdem: Nicht der Marktanpassungsfaktor ist das, was die Preise soweit in die Höhe treibt, häufig ist es einfach das Geschick der Makler selbst, die die Knappheit zu spielen wissen: Die Interessenten überbieten sich gegenseitig. Achten Sie also darauf, wie Sie sich bei der Besichtigung geben.

Mit den richtigen Tipps zum Wunschkredit - So klappt es mit der Hausfinanzierung

Hausfinanzierung - Die besten Tipps

Der Wunsch vom Eigenheim – wer hat ihn nicht? Immer mehr Menschen träumen davon, sich endlich die eigenen 4 Wände leisten zu können. Vor allem in der heutigen Zeit, in denen die Mieten immer höher werden und die Kreditzinsen sich auf einem historischen Tief befinden rückt dieser Traum für viele tatsächlich in greifbare Nähe.

Bei uns erfahren Sie, worauf es bei der Hausfinanzierung ohne Eigenkapital zu achten gilt, wie Sie auf der Suche nach dem perfekten Kredit fündig werden und warum sich ein Hausfinanzierung Vergleich absolut immer lohnt.

Tipp 1. : Hausfinanzierung ohne Eigenkapital - Ist das möglich?

Endlich in den eigenen vier Wänden wohnen und nicht alle paar Jahre umziehen müssen – der Kauf eines eigenen Hauses oder einer eigene Wohnung machen es möglich. Zudem handelt es sich in den meisten Fällen um eine gute Investition zur Altersvorsorge, denn ist das Eigenheim erst einmal abbezahlt, braucht man sich über Mietpreise keine Gedanken mehr zu machen. Zudem ist es möglich, die erstandene Immobile einfach untervermieten, wenn diese später einmal zu groß oder unpraktisch geworden sein sollte.

Dennoch ist der Eigenheimkauf immer mit einem gewissen finanziellen Risiko verbunden und daher sollte man sich gut überlegen, ob man dieses auch wirklich eingehen möchte, um sich den Traum vom eigenen Haus bzw. der eigenen Wohnung zu erfüllen. Vor allem dann, wenn man über wenig Eigenkapital verfügt. Prüfen Sie daher zunächst, welche finanziellen Mittel Sie zur Verfügung haben, um eine Immobilie zu finanzieren.

Nur wenn Ihre Besitztümer bzw. Ihre finanziellen Mittel 10-20 % des Kaufpreises sowie der Erwerbsnebenkosten wie zum Beispiel der Grunderwerbsteuer, den Grundbucheintrag sowie Notarkosten decken ist es empfehlenswert, sich für den Kauf einer Immobilie zu entscheiden.
Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass benötigte Kreditsumme und somit auch die Zinsen für den beantragten Kredit niedriger sind und es Ihnen leichter fallen wird, die geborgte Summe wieder zurückzuzahlen.

Natürlich ist ebenfalls eine Haufinanzierung ohne Eigenkapital möglich, allerdings werden Sie Ihrem Kreditgeber in diesem Fall eine Sicherheit, wie zum Beispiel eine andere Immobilie zur Verfügung stellen müssen, um ebenfalls einen geringen Zinssatz aushandeln zu können.

Tipp 2.: Vergessen Sie keinesfalls auf die Erwerbsnebenkosten

Wie bereits erwähnt handelt es sich bei den Erwerbsnebenkosten um Zahlungen, die Sie für den erfolgreichen Abschluss des Immobilienkaufs zu entrichten haben. Diese können bis zu 10 % des Kaufpreises betragen und stellen daher eine nicht zu verachtende Geldsumme dar, die ebenfalls bei dem Hausfinanzierung berechnen miteingeplant werden muss.

Bevor Sie sich also für eine Immobilie entscheiden erkundigen Sie sich daher am besten genauestens darüber, wie hoch die Gewerbesteuer, die Notarkosten und auch der Grundbucheintrag in der jeweiligen Region ausfallen werden, wenn Sie sich für den Kauf entscheiden, um keine bösen Überraschungen zu erleben.

Generell wird empfohlen, dass zumindest die Erwerbsnebenkosten vom Käufer ohne die Hilfe der Bank getragen werden können. Ansonsten ist das finanzielle Risiko in den meisten Fällen zu hoch.

Tipp 3.: Verwenden Sie einen Hausfinanzierung Rechner, um die Zinsen und die Tilgungsdauer zu kalkulieren

Denken Sie immer daran: die Bank oder das Kreditinstitut, bei dem Sie eine Hausfinanzierung berechnen lassen hat in den meisten Fällen ein großes Interesse daran, dass Sie sich für den angebotenen Finanzierungsplan entscheiden, da es sich um ein lukratives Geschäft handelt.

Um realistisch abschätzen zu können, ob Sie wirklich in der Lage sein werden, die Kreditsumme in der veranschlagten Zeit zurückzuzahlen, verwenden Sie daher unbedingt einen unabhängigen Hausfinanzierung Rechner im Internet.

Hier können Sie die gewünschte Summe sowie die Laufzeit oder auch das monatlich Ihnen zur Verfügung stehende Kapital zur Rückzahlung des Kredits eingeben und schon bekommen Sie eine ungefähre Ahnung darüber, wie hoch die finanzielle Belastung im Monat ausfallen wird bzw. wie lange Sie ungefähr benötigen werden, um den Kredit wieder zurückzubezahlen.

Tipp 4.: Wohnnebenkosten berücksichtigen

Haben Sie es sich erstmal für den Kauf eines Eigenheims entschieden, heißt das noch lange nicht, dass Sie von nun an nur den Kredit abbezahlen müssen. Hierbei handelt es sich um einen Denkfehler, der schon viele Immobilienbesitzer in den finanziellen Ruin getrieben hat.

Was nämlich häufig vergessen wird ist die Tatsache, dass ebenfalls Wohnnebenkosten bzw. Betriebskosten weiterhin zu bezahlen sind. Hierbei handelt es sich um Hausverwaltungskosten, Reinigungskosten usw.

Auch diese Geldsumme muss daher zu den monatlichen finanziellen Belastungen gezählt werden, um realistisch abschätzen zu können, ob die Summe wirklich gedeckt werden kann. Generell wird empfohlen, dass sowohl die Kreditkosten als auch die Nebenkosten insgesamt nicht mehr als 40 % des Nettoeinkommens ausmachen sollten, wobei Zusatzzahlungen wie zum Beispiel das 13. Gehalt nicht einberechnet werden.

Tipp 5.: Erkundigen Sie sich, welche Zuschüsse Ihnen zustehen

Immer wieder bieten verschiedene Bundesländer bzw. Förderbanken besonders günstige Kredite, um Regionen wiederzubeleben und gleichzeitig Familien beim Kauf eines Eigenheims zu unterstützen. Auch staatliche Förderungen wie zum Beispiel das Baukindergeld sind nicht zu unterschätzen.

Informieren Sie sich daher unbedingt ausreichend, welche Fördergelder Ihnen zustehen und wie Sie diese beantragen können.

Zwar ist die Recherche hierfür mit einem etwas größeren zeitlichen Aufwand verbunden, dieser zahlt sich im Endeffekt jedoch aus und Sie können bares Geld sparen.
Mithilfe des Informationsportals www.baufoerderer.de können Sie zum Beispiel herausfinden, welche Förderprogramme es aktuell gibt bzw. welche für Sie infrage kommen.

Tipp 6.: So nützen Sie das niedrige Zinsniveau richtig

Wir alle wissen: das Zinsniveau ist so niedrig wie schon lange nicht und das ist auch der Grund, warum Sie sich beim Abschluss eine Hausfinanzierung für eine sogenannte Zinsbindung entscheiden sollten. Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass Sie nicht auf einmal viel mehr zurückzahlen müssen, wenn das Zinsniveau in den nächsten Jahren wieder steigen sollte. Eine Zinsbindung von mindestens 15 Jahren gilt aktuell als empfehlenswert.

Tipp 7.: Schneller zur finanziellen Unabhängigkeit – die Sondertilgung

Ein Kredit ist für die meisten Menschen eine große psychische Belastung, auch wenn man alle notwendigen Vorkehrungen getroffen hat, um die Finanzierung möglichst gut abzusichern. Das ist auch der Grund, warum Sie unbedingt verschiedene Möglichkeiten zur Sondertilgung aushandeln sollten, bevor Sie den Kreditantrag unterschreiben. Mithilfe einer Sondertilgung können Sie auf einen Schlag einen größeren Teil oder sogar den ganzen Kredit zurückzahlen und sich somit einiges an Zinsen ersparen. Aber auch kleine Sondertilgungen, wenn Sie zum Beispiel etwas mehr Gehalt erhalten werden im Endeffekt dazu führen, dass Sie die geborgte Summe schneller zurückzahlen können.

Tipp 8.: Nutzen Sie die Möglichkeit des Hausfinanzierung Vergleich

Sie wissen bereits, dass Ihnen im Internet zahlreiche Kreditrechner zur Verfügung stehen, mit deren Hilfe Sie sich darüber informieren können, wie hoch die monatliche Rate bzw. Rückzahlungsdauer bei der von Ihnen benötigten Summe für die Hausfinanzierung ungefähr ausfallen werden.

Zusätzlich bieten diese jedoch die Möglichkeit, verschiedene aktuelle Kreditangebote direkt miteinander zu vergleichen und somit zu entscheiden, welche die für Sie am besten geeignete und günstigste Variante darstellt.

Vor allem bei sehr hohen Kreditsummen, wie diese im Normalfall beim Hauskauf benötigt werden ist es absolut empfehlenswert, verschiedene Angebote von Banken und Kreditinstituten einzuholen und diese zu vergleichen. So können Sie sicherstellen, dass Sie schlussendlich das beste Angebot für Ihre individuellen Wünsche und Bedürfnisse finden und der Traum vom Eigenheim schon bald Realität werden kann.

Fazit

Mit der richtigen Hausfinanzierung können vielleicht auch Sie bald eine Immobilie Ihr eigen nennen. Beachten Sie vor dem Abschluss eines Kredits jedoch unbedingt unsere hilfreichen Tipps, denn so können Sie nicht nur bares Geld sparen, sondern auch noch sicherstellen, dass Sie die am besten geeignete Immobilienfinanzierung für sich finden werden und Sie sich keine Fördergelder entgehen lassen bzw. das aktuell niedrige Zinsniveau bestmöglich nutzen.

Wohnungsfinanzierung - Was muss man beachten welche Möglichkeiten gibt es?

Wohnungsfinanzierung - Was muss man beachten welche Möglichkeiten gibt es?

Immer mehr Menschen träumen von einer Eigentumswohnung. Außerdem wollen viele Verbraucher die neue Eigentumswohnung für die eigene Altersvorsorge nutzen. Gerade bei der Auszahlung der kleinen Renten kann sich eine solche Investition lohnen. Die Wohnungsfinanzierung ist aber auch sehr gute für eine Kapitalanlage geeignet.

Doch wie kann dieser Wunsch tatsächlich Realität werden? Und welche Möglichkeiten für eine sichere und erfolgreiche Finanzierungen stehen den Verbrauchern zur Verfügung? In diesem Ratgeber werden wichtige Fragen rund um die Wohnungsfinanzierung beantwortet. Außerdem werden die Leser über diverse Möglichkeiten aufgeklärt.

Was ist eine Wohnungsfinanzierung?

Mit einer Wohnungsfinanzierung lässt sich der Traum der eigenen vier Wände tatsächlich verwirklichen. Allerdings sind viele Menschen auf einen Kredit angewiesen, wenn sie sich eine Eigentumswohnung kaufen wollen. Mit der passenden Wohnungsfinanzierung wird die gewünschte Wohnung nach und nach abbezahlt. Die Kreditnehmer erfahren die bestmögliche Flexibilität und dürfen aus verschiedenen Verträgen auswählen.

Diverse Banken vergeben Kredite an die Verbraucher. Allerdings müssen dabei einige Voraussetzungen stimmen, damit der Kredit auch bewilligt wird. Außerdem sollten die Kreditnehmer über eine positive und einwandfreie Bonität verfügen. Wenn in der Schufa negative Einträge verzeichnet sind, dann kann der Kredit auch abgelehnt werden. Die Banken schauen sich die zukünftigen Kreditnehmer sehr genau an und wählen nach bestimmten Kriterien aus. Um eine Wohnungsfinanzierung zu erhalten, bringen viele Kreditnehmer Eigenkapital mit.

Dieses Eigenkapital wird in die Finanzierung der Eigentumswohnung gesteckt und weckt das Vertrauen der Banken. Viele Banken stellen jenen Verbrauchern einen Kredit aus, die über ausreichend Eigenkapital verfügen und in Vorleistung gehen. Deswegen kann es sich lohnen, über eine bestimmte Geldsumme zu verfügen, um den gewünschten Kredit zu bekommen. Allerdings sollten die Verbraucher einen Wohnungskredit-Vergleich durchführen und sich über die möglichen Finanzierungsarten informieren. Nur wenn der beste Kreditgerber gefunden wird, sollte ein Vertrag unterschrieben werden.

Was sollten die Verbraucher bei der Wohnungsfinanzierung beachten?

Die Verbraucher sollten auf jeden Fall einen Vergleich der einzelnen Anbieter durchführen. Außerdem sollten sie einen Wohnungsfinanzierung Rechner benutzen, um die bestmöglichen Zinsen und Verträge zu finden. Ein Vertrag sollte immer gründlich und Ruhe durchgelesen werden. Die Verbraucher sollten sich immer Zeit lassen und niemals einen Vertrag in Eile unterschreiben.

Wenn der Vertrag mit den jeweiligen Konditionen unterschrieben wurde, dann gelten alle Bedingungen als akzeptiert. Bevor die Banken einen Kredit erteilen, überprüfen sie die aktuelle Einkommenslage der Kreditnehmer. Die aktuelle Vermögenslage sowie das aktuelle Arbeitsverhältnis müssen immer offengelegt werden. Außerdem sollten die Kreditnehmer über eine gute Schufa verfügen und keine weiteren Schulden aufweisen.

Bei vorhandenen Schulden wird es schwer, einen weiteren Kredit zu bekommen. Außerdem spielt die Höhe des gewünschten Kredits eine wichtige Rolle. Wenn die Verbraucher über viel Eigenkapital verfügen und nur einen kleinen Kredit benötigen, dann werden sie diesen mit großer Wahrscheinlichkeit bekommen. Wenn der Kredit sehr hoch ausfällt, dann müssen die Verbraucher bestimmte Kriterien und Voraussetzungen erfüllen. Nur dann gewähren die Banken den gewünschten Kredit.
Wenn das Eigenkapital sehr niedrig ist oder gar nicht vorhanden ist, dann müssen die Kreditnehmer höhere Zinsen abbezahlen. Bevor ein Vertrag mit der jeweiligen Bank unterschrieben wird, sollte eine Zinsfestschreibung vereinbart werden. Mit dem Wohnungsfinanzierung Rechner werden die aktuellen Zinsen berechnet und angezeigt.

Warum spielen niedrige Zinsen eine so wichtige Rolle bei der Wohnungsfinanzierung?

Heutzutage befinden sich die Zinsen auf einem sehr niedrigem Niveau. Das sollten die Verbraucher unbedingt ausnutzen und nach einem geeigneten Anbieter Ausschau halten. Außerdem sollten die Kreditnehmer auf eine Zinsfestschreibung achten, welche zusammen mit dem gewünschten Anbieter festgelegt wird. An diese Zinsfestschreibung müssen sich beide Parteien während der gesamten Laufzeit halten.

Die vereinbarte Höhe der Zinsen kann also nicht mehr beliebig geändert werden. Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase lassen sich sehr niedrige Zinsen mit einer Laufzeit bis zu zwanzig Jahren festlegen. Die Kreditnehmer können also viel Geld sparen, wenn sie sich für eine Wohnungsfinanzierung entscheiden.

Wie gelingt eine Wohnungsfinanzierung ohne Kapital?

Die wenigsten Menschen wissen, dass eine Wohnungsfinanzierung auch ohne Kapital gelingen kann. Um die Finanzierung Wohnung bewältigen zu können, dürfen verschiedenen Angebote aus dem Internet eingeholt und verglichen werden. Mit dem Wohnungsfinanzierung Rechner lässt sich ein genauer Vergleich der Anbieter durchführen. Wenn die Konditionen des jeweiligen Anbieters stimmen, dann kann der Antrag auf ein Darlehen sofort gestellt werden. Dabei müssen die Kreditnehmer persönliche Daten angeben und den Antrag online abschicken. Der gewünschte Anbieter sollte sich innerhalb von wenigen Tagen zurückmelden.

Außerdem kann die Wohnungsfinanzierung ohne Kapital über einen privaten Anbieter oder den eigenen Arbeitgeber gelingen. Die privaten Anbieter lassen sich gut und schnell mit einem Wohnungsfinanzierung Rechner finden. Die Verbraucher sollten sich jedoch die genauen Konditionen gut durchlesen, damit sie nicht an schwarze Schafe gelangen. Ein guter Anbieter sollte niedrige Zinsen verlangen und gut zu erreichen sein.

Die Wohnungsfinanzierung über den eigenen Arbeitgeber kann viele Vorteile mit sich bringen. Allerdings hängt es vom eigenen Arbeitgeber ab, ob der Kredit in der gewünschten Höhe bewilligt wird oder nicht. Bei Interesse sollten die Verbraucher einfach direkt beim Arbeitgeber nach einem Darlehen fragen.

Welche Möglichkeiten stehen bei der Finanzierung Wohnung zur Verfügung?

Die Verbraucher dürfen aus verschiedenen Möglichkeiten auswählen, wenn sie sich für eine Wohnungsfinanzierung entscheiden. Zu einer beliebten Möglichkeit zählt das so genannte Annuitätendarlehen. Bei diesem Verfahren wird die jeweilige Kreditrate aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil berechnet. Je länger der Vertrag läuft, desto weniger Zinsen müssen die Kreditnehmer bezahlen. Allerdings nimmt die Tilgungsrate mit der Laufzeit des Kredits zu. In der Regel wird eine bestimmte Zinsbindung bis zu fünfzehn Jahren vergeben.

Wenn die Verbraucher möglichst niedrige Zinsen für den aufgenommenen Kredit bezahlen wollen, dann sollten sie sich für das Annuitätendarlehen entscheiden. Außerdem ist diese Möglichkeit bestens für Menschen geeignet, welche die Eigentumswohnung selbst benutzen und bewohnen wollen.

Eine weitere Möglichkeit der Wohnungsfinanzierung stellt das Bausparen dar. Bei diesem Verfahren wird ein individuelle Sparplan für den Kreditnehmer erstellt. Dabei wird die Höhe des Immobilienkredits bestimmt und mit der Bausumme berechnet. Mit dem vorhandenen Eigenkapital geht der zukünftige Wohnungseigentümer in Vorkasse. Die weitere Geldsumme wird über die Aufnahme einer Kredits abbezahlt. Das Bausparen ist jedoch nur für jene Personen geeignet, welche sich in naher Zukunft für eine Eigentumswohnung entscheiden wollen.

Mit dem Wohnriester kann der Traum einer Eigentumswohnung schon bald realisiert werden. Allerdings dürfen nicht alle Menschen einen Riester-Vertrag abschließen. Diese Finanzierungsform darf nur von Beamten, Richtern und Berufssoldaten in Anspruch genommen werden. Außerdem dürfen Arbeitnehmer mit einer Rentenversicherung daran teilnehmen. Das Wohnriester lässt sich nur dann beantragen, wenn die Antragsteller selbst in die gewünschte Wohnung einziehen und dort wohnen wollen. Die spätere Eigentumswohnung darf also nicht an weitere Personen vermietet werden. Mit dem Riester-Vertrag bekommen die jeweiligen Personen einen Zuschuss vom Staat, mit welchem sie die Eigentumswohnung finanzieren können. Allerdings müssen die jeweiligen Beträge aus dem bestehenden Riester-Konto versteuert werden.

Was ist ein Versicherungsdarlehen und was muss dabei beachtet werden?

Die Verbraucher können mit einem Versicherungsdarlehen die eigene Wohnungsfinanzierung abbezahlen. Dabei muss jedoch eine Lebensversicherung abgeschlossen werden. Danach wird der Darlehenszins jeden Monat direkt an die Bank bezahlt. Zusätzlich zu diesem Darlehenszins müssen die Verbraucher einen bestimmten Geldbetrag an die eigene Lebensversicherung abführen. Dieser Betrag wird zusammen mit der Lebensversicherung abgestimmt und muss über einen bestimmten Zeitraum hinweg bezahlt werden.

Nach dem Ablauf der Versicherung bekommen die Verbraucher eingezahlten Beiträge zusammen mit den fälligen Zinsen auf ausgezahlt. Diese Geldbeträge werden für die Bezahlung des aufgenommenen Kredits eingesetzt. Bei diesem Verfahren müssen jedoch bestimmte Anteile der ausgezahlten Summe an das Finanzamt abgeführt werden. Außerdem kann die Höhe der Zinsen während der Laufzeit der Versicherung steigen oder sinken.

Wohnflächenberechnung - Wie funktioniert das?

Allgemeines zur Berechnung Wohnflächen

Die Wohnflächenberechnung ist ein sehr wichtiger Schritt beim Hausbau und Hauskauf / -verkauf.
Die Berechnung Wohnflächen ist einer der wichtigsten Faktoren, die den Wert einer Immobilie bestimmen.

Hierfür benötigen Sie ein Wohnflächenberechnungs Formular, in dem die wichtigsten Parameter enthalten sind. Auch schwierige Bereiche (wie z.B. Wohnflächenberechnung Dachschräge oder Wohnflächenberechnung Balkon) sind in diesem Formular enthalten. Die genaue Quadratmeterzahl wirkt sich auf Ihren Wert aus. Wenn Sie eine Immobilie falsch messen, kommt es zu einem negativen Dominoeffekt.

Warum ist eine Wohnflächenberechnung so wichtig?

Wenn Sie sich darauf vorbereiten, Ihr Haus aufzulisten, ist die Bestimmung der genauen Größe der Immobilie ein wichtiger Faktor bei der Entscheidung über einen Preisvorschlag. Die Kenntnis der Quadratmeterzahl Ihres Hauses kann jedoch auch aus anderen Gründen hilfreich sein.

Wenn Sie beispielsweise einen zuvor nicht genutzten Teil Ihres Hauses fertigstellen möchten, beispielsweise einen Keller oder einen Dachboden, müssen Sie möglicherweise die Quadratmeterzahl angeben, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Durch die korrekte Angabe der Wohnfläche können Sie Ihre Grundsteuer möglicherweise senken.

Warum ist die Wohnfläche so wichtig?

Bei Immobiliengeschäften, bei denen es sich um eine Hypothek handelt, muss der Kreditgeber überprüfen, ob die Immobilie das wert ist, was der Käufer zu zahlen vereinbart hat. Es wird alles während der Beurteilung enthüllt. Sie können auf Preisprobleme stoßen und Immobilien werden nicht bewertet, wenn die Quadratmeterzahl nicht korrekt ist.

Wie wird die Wohnfläche genau berechnet?

Beim Verkauf Ihres Hauses ist die Anzahl der Quadratmeter Wohnfläche möglicherweise der wichtigste wert bestimmende Faktor für den Marktwert und den endgültigen Verkaufspreis.

Hierfür wurde die Wohnflächenberechnung DIN 277 erstellt, um alle Oberflächenuntersuchungen von Häusern zu standardisieren. In dieser DIN werden folgende Punkte und Bereiche des Hauses berücksichtigt:

Die wichtigsten Faktoren für den Wert des Hauses sind: der Wohnraum, Ihr Außenraum und die Oberfläche des gesamten Grundstücks.

1. Berechnen Sie die Nutzungsfläche

Wir gehen von einem Standardhaus aus. Ihr Haus hat vier Außenwände, die es von der Außenwelt abschließen. Beginnen Sie zu Hause, indem Sie die Gesamtfläche zwischen diesen vier Wänden messen.
Dann von der inneren Außenwand vorne zur inneren Außenwand hinten. Vergessen Sie alle Trennwände, Heizkörper, Kabelkanäle, den Treppenschrank, Rohre, Fußleisten, Stützpfeiler (mit einem Durchmesser von weniger als 50 cm) und so weiter. Sie müssen einfach von Wand zu Wand auf jeder Etage messen. Wenn Sie auf den Dachboden kommen, achten Sie darauf: Sie können nicht alle Oberflächen einschließen, die niedriger als 1,50 Meter sind. Fast jeder Dachboden hat ein schräges Dach, daher gibt es einen Teil, der nicht zählt.

2. Berechnen Sie den verbleibenden Innenraum

Anschließend teilen Sie den Benutzerbereich in Wohnbereiche und andere Innenbereiche auf.

Um den verbleibenden Innenraum zu bestimmen, gehen Sie die folgenden Fragen durch.

3. Berechnen Sie den Wohnraum

Nehmen Sie die Nutzungsfläche aus Schritt 1 und subtrahieren Sie die Oberfläche anderer Innenräume von Schritt 2. Sie haben jetzt den Wohnraum Ihres Hauses berechnet!

Beispiel:
Nutzfläche: 140 m2
Anderer Innenraum: 20 m2

Wohnfläche: 120 m2

Berechnen Sie den gebäudebezogenen Außenraum

Hiermit ist Folgendes gemeint: Balkone, Dachterrassen, Carports, Veranden, usw.
Die Berechnung dieses Raums bedarf keiner Erklärung. Sie messen genau, wo der Raum verläuft. Die einzige Ausnahme ist ein überdachter Außenbereich, den Sie bis zur vertikalen Konstruktion dieses Daches messen.

Berechnen Sie den Inhalt Ihres Hauses

Um die Anzahl der Kubikmeter Inhalt in Ihrem Haus zu berechnen, schauen Sie auf Ihre Berechnung aus Schritt 1 zurück: den Nutzungsbereich. Nehmen Sie die Fläche pro Etage und multiplizieren Sie sie mit der Höhe dieser Etage. Wenn es Höhenunterschiede in den Decken gibt, müssen Sie den Inhalt pro Raum berechnen. Abgewinkelte Flächen und runde Flächen sind etwas schwieriger zu berechnen.

Tipps zur richtigen Wohnflächenberechnung

Für die Wohnflächenberechnung benötigen Sie verschiedene Hilfsmittel: Notizenzubehör (Papier, Bleistift), Taschenrechner, Maßband und / oder Lasermessgerät. Um die oben genannten Schritte einfacher befolgen zu können, sollten Sie Folgendes berücksichtigen:

Was können Sie weglassen?

Keller und Garagen zählen, selbst wenn sie fertig sind, im Allgemeinen nicht zur Gesamtfläche. Keller sind normalerweise ausgeschlossen, da sie unter dem Gefälle gebaut sind, d.h. unter dem Boden. Wenn der Keller in die Gesamtfläche eines Hauses einbezogen werden, benötigen Sie wahrscheinlich einen Ein- und Ausgang oder einen sicheren Weg, um den Keller nach außen zu betreten und zu verlassen.

Fertige Dachflächen (mit einigen Vorschriften einschließlich Deckenhöhen) können auf die Gesamtsumme angerechnet werden. Wenn Sie vorhaben, Ihr Haus zu verkaufen, arbeiten Sie mit Ihrem Makler zusammen, um eine Liste zu erstellen, die die Vorteile Ihrer Immobilie widerspiegelt.

Unterschied Grundstücks- und Wohnflächenberechnung

Es gibt einen großen Unterschied zwischen der Wohnfläche und der Fläche des Hauses. Während sich beide auf die Größe eines Hauses beziehen, sind sie nicht dasselbe.
Wenn sich Hausverkäufer auf die Wohnflächenberechnung beziehen, beziehen sie sich auf den Wohnbereich des Hauses. Dies kann als der Bereich betrachtet werden, der erwärmt oder gekühlt wird. Es wird Wohnbereich genannt, weil Sie hier Ihre Zeit verbringen.

Ein Dachboden ist zwar ein nützlicher Lagerraum, aber kein Wohnraum. Gleiches gilt für die Garage oder den Kellerraum, der noch nicht fertig ist. Selbst einige Räume über einer Garage gelten nicht als Wohnbereich. Dies hängt vom Haus Designer und dem spezifischen Bauplan ab. Die Grundstücksberechnung deckt genau diese Bereiche ab. Dieser Bereich umfasst Garagen, Veranden, Terrassen und alle Bereiche unter dem Hauptdach. Dies schließt manchmal freistehende Strukturen wie freistehende Garagen ein.

Die Wohnflächenberechnung ist für die genaue Aufteilung des Wohnbereichs sehr wichtig, um die benötigten Quadratmeter in Abhängigkeit von der Anzahl der Personen im Haus zu berechnen.
Die Grundstücksberechnung wird von Ihrem Bauherrn verwendet, um die geschätzten Baukosten zu berechnen. In einigen Fällen kann es auch verwendet werden, um festzustellen, ob ein Hausplan den Anforderungen der örtlichen Bauvorschriften oder Richtlinien entspricht.

Es ist wichtig, dass Sie beide Kennzahlen auseinander halten können und kennen, damit bei einem Hauskauf / Hausverkauf keine Missverständnisse entstehen. Wenn Sie Ihrem Bauunternehmer die Wohnflächenberechnung zukommen lassen, anstatt der gesamten Grundstücksfläche, berechnet das Unternehmen die Kosten auf einer falschen Grundlage.

Vergleichswertverfahren - Berechnen Sie den Vergleichswert Ihrer Immobilie

Was ist ein Vergleichswertverfahren?

Das Immobilien Vergleichswertverfahren ist eine Methode zur Wertermittlung einer Immobilie. Nach diesem Verfahren ist es möglich, den Marktwert des zu veräußernden Grundstücks aus tatsächlich realisierten Preisen für den Kauf anderer Grundstücken abgeleitet, die in Nutzung, Lage, Zuschnitt, Bodenbeschaffenheit und sonstiger Beschaffenheit ausreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück im Groben übereinstimmen.

Der optimale Fall bei diesem Vergleich ist das direkter Vergleichswertverfahren. Hierin wurde ein benachbartes Grundstück gleichartiger Größe, Lage und Nutzung erst gestern zu den aktuellen Preisen am Markt verkauft. Ein solcher Fall ist allerdings in der Praxis die Ausnahme. Es wird daher meist das indirekte Vergleichswertverfahren verwendet.

Grundlage für einen Vergleichswert ist der Bodenrichtwert. Dieser wird vom Gutachterausschuss anhand der tatsächlichen Verkaufspreise ermittelt.

Er wird stets für unbebaute Grundstücke bestimmt – entsprechend dient dieser auch als unmittelbarer Vergleichswert, wenn ein unbebautes Grundstück veräußert wird. Hierzu müssen allerdings einige Faktoren eines Grundstücks mit dem zu vergleichenden Grundstück des Bodenrichtpreises übereinstimmen.

Auch bei bebauten Grundstücken ist das Vergleichswertverfahren zur Verkehrswertermittlung anwendbar. Hierzu muss das Haus zu den Grundstücksfaktoren in einigen Punkten mit dem zu vergleichenden Referenzobjekt übereinstimmen. Dazu gehören das Gebäudealter, die Gebäudeart, die Gebäudegröße und der Gebäudezustand.

Wo ist das Vergleichswerverfahren festgehalten im Gesetzt?

Das Vergleichswertfahren ist nach § 15 Immobilienwertermittlungsverordnung rechtlich gesichert. Somit mit ist das Verfahren der Wertermittlung von Immobilien im Gesetz rechtlich anerkannt und in auch eindeutig definiert. Aus der Methode zur Ermittlung des Vergleichswertes ergibt sich dann der Marktwert vom Objekt oder der Immobilie. Hierbei wird das Objekt mit sehr ähnlichen, bereits verkauften Immobilien und dem tatsächlich realisierten Kaufpreis verglichen.

Deshalb wird bei der Bewertung von Immobilien nach dem Vergleichswertverfahren der Markt mit einbezogen, was vor allem für den privaten Verkäufer sehr wichtig ist. Ein Haus oder eine Wohnung kann noch so schön sein: Ist die Nachfrage nicht vorhanden, wird sich nur schwerlich ein passender Käufer finden, welcher einen hohen Preis auch akzeptiert.

Damit eine Immobilienbewertung nach dem Verfahren erfolgen kann, müssen Angaben zu definierten Merkmalen der Immobilie angegeben werden. Diese Daten werden mit denen anderer Immobilien – meist über Datenbanken – verglichen.

Hinweis:

Hierzu gehören vor allem die Kennzahlen zur Lage, Gebäudeart, Größe, Bauweise und Kennzahlen zum baulichen Zustand.

Hierzu gehören vor allem die Kennzahlen zur Lage, Gebäudeart, Größe, Bauweise und Kennzahlen zum baulichen Zustand.

Das Immobilien Vergleichswertverfahren kann auf zwei verschiedene Arten erfolgen. Es wird hierbei das direkte und das indirekte Verfahren angewandt. Bei dem direkten verfahren führt der Weg über eine kürzlich verkaufte und ähnliche Immobilie in der direkten Nachbarschaft zu dem erwünschten Wert. Diese Methode ist aber eher zufällig.

Weicht zum Beispiel die Größe des Vergleichsobjekts in geringen Maßen von der zu bewertenden Immobilie oder dem Grundstück ab, kann das Vergleichswertverfahren mit einer Formel trotzdem angewandt werden.

Wie auch beim Ertragswertverfahren üblich, können Ein- oder Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Vergleichswertverfahren sinnvoll bewertet werden. Das hierzu früher oftmals verwendete Sachwertverfahren ist jedoch rückständig, da es für am Markt veräußerte Immobilien nicht geeignet ist.

Das besondere Merkmal "eigengenutzt" sollte bei der Auswahl des Wertermittlungsverfahrens allerdings keine Rolle spielen, weil es sich bei der eigenständigen Nutzung um ein persönliches Wohnverhältnis handelt, das nach § 194 BauGB nicht berücksichtigt wird.
Auch für bauliche Objekte stützt sich das Verfahren auf die Kaufpreissammlung aus den Gutachterausschüssen.

Wie beim Grund und Boden fehlen jedoch meist direkte und vergleichbare Kauffälle. Vor allem beim indirekten Ansatz sind daher die Grundstücksmarktberichte aus dem Gutachterausschuss heranzuziehen und aufgrund eigener Marktrecherche die am Markt möglicherweise erzielbaren Verkaufspreise. Hierbei können lagespezifische Abweichungen und die Größe gut herangezogen werden. Einer wertmäßigen Berücksichtigung und individuellen Einschätzung bedürfen die Merkmale wie die Ausstattung oder die Infrastruktur.

Es empfiehlt sich außerdem, die erzielten Wertspannen anzugeben und die Bewertung des Objektes innerhalb der Preisspanne nachvollziehbar zu erklären. Ebenfalls nützlich ist auch die Plausibilisierung anhand der anderen Bewertungsverfahren, z. B. Ertragswertverfahren für ETW und Sachwertverfahren für EFH/ZFH.

Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren stellt die logische Möglichkeit zur Berechnung eines Immobilienwerts dar. Der Verkehrswert wird anhand des Vergleichs zwischen ähnlichen Gebäuden hergestellt. Diese Methode der Berechnung stellt den optimalen Abgleich der Immobilie zum aktuellen Marktniveau dar. Wenn allerdings Vergleichsdaten fehlen, ist das Verfahren in der Praxis nicht anwendbar. Bei besonders ungewöhnlichen Immobilien ist die Methode zur Verkehrswertermittlung meist ungeeignet. Wenn das Zu-Abschlags-Ergebnis um mehr als +/- 30-35 Prozent abweicht, ist die Vergleichsimmobilie nicht geeignet.

Da die meisten Objekte viele individuelle Merkmale aufweisen, ist eine gänzliche Übereinstimmung dieser Merkmale direkt und auch indirekt in Bezug zu vergleichenden Immobilien oftmals nicht gegeben. Der Unterschied wird dann im Wege der Ableitung von Ab- oder Zuschlägen und Korrekturfaktoren ausgedrückt.

Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?

Das Vergleichswertfahren wird in erster Linie bei Grundstücken und selbstgenutzten Immobilien angewandt. Klassische Beispiele zur Anwendung sind aus diesem Grund die Bewertung von Einfamilienhäusern, aber auch Reihenhäuser, Doppelhaushälften die Bewertung einer Eigentumswohnung nach dem Vergleichswertverfahren oder Garagen.

Idealerweise werden im Verfahren direkte Vergleiche zwischen solchen Immobilien und Grundstücken hergestellt, welche aufgrund Ihrer Merkmale sehr gut vergleichbar sind. Wurde erst vor kurzem ein Grundstück in der Nachbarschaft verkauft, das dem zu Bewertenden sehr ähnelt, kann der Kaufpreis als direkter Vergleichswert im Verfahren berücksichtigt werden. Da es häufig nicht hinreichend direkte Vergleichswerte gibt, kommt der Praxis das indirekte Vergleichswertverfahren zur Anwendung.

Das indirekte Vergleichswertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes

Bei einem indirekten Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert der Immobilie aus den Kaufpreisen in der Vergangenheit abgeleitet, welche vom Gutachterausschuss der Gemeinde aufgezeigt werden. Die Kaufpreise werden nach verschiedenen Kriterien vom zuständigen Gutachterausschuss segmentiert. Für jedes Segment wird der Durchschnittspreis errechnet. Diese Durchschnittswerte werden als indirekte Vergleichswerte in das Verfahren einberechnet, müssen jedoch im Einzelfall durch Ab- oder Zuschläge korrigiert werden.

Bei dieser Ermittlung wird die Größe der Immobilie in Quadratmetern mit dem Vergleichspreis multipliziert. Dies ergibt den Verkehrswert.
Bei dieser Vergleichswertmethode wird jedoch empfohlen, dass mit mehreren Vergleichspreisen gerechnet wird, um die Aussagekraft des Wertes zu erhöhen. Es werden in der Regel verschiedene Werte berechnet. Mit dem Verkehrswert innerhalb der berechneten Preisspanne, kann dann weitergerechnet werden.

Es muss jedoch beachtet werden, dass zusätzliche und individuelle Merkmale der Immobilie berücksichtigt werden und gegebenenfalls Ab- oder Zuschläge einkalkuliert werden müssen. Die Vergleichspreise und die speziellen Merkmale der Vergleichsimmobilie wird über den Gutachterausschuss der Gemeinde ermittelt.

In Bezug auf den Grund und Boden basiert das indirekte Verfahren auf der Kaufpreissammlung sämtlicher Gutachterausschüsse in. Hierzu kann beim Ausschuss Einblick in die Kaufpreissammlung genommen werden. Die sichere Beurteilung ist jedoch nur bei ausreichender Zahl von geeigneten und vergleichbaren Käufen einschätzbar.

Ein weiterer Weg ist die Verwendung der Bodenrichtwerte, die die Gutachterausschüsse aus der Kaufpreissammlung ermitteln und ableiten. Diese werden für große Städte in Form von entsprechenden Bodenrichtwertkarten für die verschiedenen Lagen abgeleitet, wobei im Normalfall Maß und Art der baulichen Nutzung und die der Ableitung des Wertes zugrunde liegende durchschnittliche Größe des Grundstücks angegeben ist.

Die Art der baulichen Nutzung und auch die Lage sollte zwischen dem zu bewertendem Grundstück und der Bodenwertzone übereinstimmen, für das Maß der baulichen Nutzung und der Grundstücksgröße können verschiedenen Umrechnungskoeffizienten verwendet werden. Ist keine ausreichend vergleichbare Bodenrichtwertzone verfügbar, kann eine abermals indirekte Berechnung versucht werden, welche meist jedoch anfechtbar ist.

Da die Mehrzahl aller Grundstücke viele individuelle Merkmale aufweist, ist eine komplette Übereinstimmung dieser Merkmale als direkt und als auch indirekt zu vergleichenden Objekten oftmals nicht gegeben. Dieser Unterschied wird im Wege einer Ableitung von Zu- oder Abschlägen und in Korrekturfaktoren ausgedrückt. Die resultierenden Abweichungen dürfen nach deutscher Rechtsprechung nicht höher als 30 bis 35 Prozent ausfallen. Sonst kann nicht mehr von vergleichbaren Grundstücken gesprochen werden.

Quellenangaben:
https://gutachterbuero-luksch-de.jimdofree.com/gutachterb%C3%BCro/immobilienwertermittlung/
https://www.immonetzwerk.de/immobilienbewertung/vergleichswert
https://www.immoverkauf24.de/immobilienbewertung/wertermittlung/vergleichswertverfahren/
https://www.immonetzwerk.de/immobilienbewertung/vergleichswert

Immobiliengutachtenwert - Was ist die Immobilie wirklich wert?

Immobiliengutachtenwert - Was ist das?

Sie möchten eine Immobilie kaufen oder verkaufen und können den genauen Wert der Immobilie nicht einschätzen?

Dann ist ein Immobiliengutachten unabdingbar. Während ein professionelles Gutachten vor Gericht verwendet werden kann, beispielsweise im Falle einer Erbschaft dient ein kostenloses Gutachten aus dem Internet lediglich der Einschätzung des Marktwertes.

Folgender Ratgeber zeigt Ihnen alles, was sie über ein Immobiliengutachten wissen sollten.

Wie wird ein Immobiliengutachten erstellt?

Die Bewertung einer Immobilie ist auch online möglich. Hier werden schriftliche Angaben ausgewertet. Basis der Beurteilung, ist das Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren. Meist wird ein Makler die Immobilie vor Ort besichtigen. Dabei erfolgt eine äußerst genaue Besichtigung. Der Wert der Immobilie ist abhängig von dem Zustand, der Lage der Immobilie und von vergleichbaren, bereits verkauften Objekten.

Die Bewertung einer Immobilie ist auch online möglich. Hier werden schriftliche Angaben ausgewertet. Basis der Beurteilung, ist das Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren. Meist wird ein Makler die Immobilie vor Ort besichtigen. Dabei erfolgt eine äußerst genaue Besichtigung. Der Wert der Immobilie ist abhängig von dem Zustand, der Lage der Immobilie und von vergleichbaren, bereits verkauften Objekten.

Der Immobilienwert sollte immer einer Begründung unterliegen, sodass dieser nachvollzogen werden kann. Die Immobilienbewertung dient als Richtwert für den Verkauf.

Das Gutachten kann von Sachständigen, Bau- oder Vermessungsingenieuren beurteilt werden. Auch Architekten oder Bankkaufleute können ein Gutachten erstellen.
Der Zweck der Bewertung ist ausschlaggebend dafür, wer die Bewertung übernehmen soll.

Wenn das Gutachten vor Gericht benötigt wird, ein sogenanntes Sachverständigengutachten, muss der Gutachter unabhängig sein. Bei einer kleinen bis mittleren Wohnung beträgt der Preis für das gerichtliche Gutachten circa 1000 Euro. Das Gutachten ist jedoch äußerst genau und umfangreich. Der Gutachter rechnet die Quadratmeteranzahl nach und sorgt für eine ausgiebige Erklärung, welche vor Gericht geltend gemacht werden kann.

Wozu wird ein Immobiliengutachten benötigt?

Ein Gutachten wird in der Regel benötigt, wenn das Gutachten veräußert werden soll. Es gibt jedoch weitere Gründe, welche für ein Gutachten sprechen, diese sind:

Kann ich ein Immobiliengutachten online bestellen?

Eine Immobilienbewertung kann man online bestellen. Sie können eigenständig alle relevanten Daten wie Größe, Zustand und Lage der Immobilie angeben. Allerdings müssen die Angaben in jedem Fall korrekt sein.

Nur dann kommt es zu einem korrekten Bewertungsergebnis. Der Berechnungswert ist als erste Orientierung ideal. Sie können ein Immobiliengutachten online bestellen, allerdings sollte die Immobilie immer vor Ort von einem Fachmann besichtigt werden. Einzelne Punkte können nur vor Ort bestimmt und geprüft werden. Das bezieht sich auf etwaige Besonderheiten oder den Zustand der Bausubstanz.

Immobiliengutachten Kosten, womit sie rechnen müssen

Der Immobiliengutachten Preis variiert nach Umfang des Gutachtens und für welchen Zweck dieses benötigt wird. Je umfangreicher das Gutachten, desto höher die jeweiligen Kosten.

Wenn das Gutachten für gerichtliche Zwecke benötigt wird, müssen Architekten und Ingenieure das Gutachten erstellen. Ausschlaggebend für die Kosten ist das Honorar. Das Honorar beträgt meist mehrere Hundert Euro und ist abhängig vom Immobilienwert. Man geht von bis zu 1,5 Prozent Honorarkosten des Immobilienwertes aus. Die Preise sind nicht gesetzlich geregelt und somit frei verhandelbar.

Für einen gewöhnlichen Hausverkauf benötigt es meist kein kostenpflichtiges Gutachten, auch für einen normalen Wohnungsverkauf nicht. Es gibt viele Portale, auf welchen Sie den Wert der Immobilie kostenlos ermitteln können. Wer einen Makler beauftragen möchte, kann die Immobilie vor Ort detailliert bewerten lassen.

Meiden Sie gerichtliche Auseinandersetzungen. So können Sie Gerichtskosten sparen und können eine günstige Immobilienbewertung vornehmen lassen.

Immobilienwert online, was sind die Vorteile?

Eine preisgünstige Alternative ist es, das Gutachten online erstellen zu lassen. In einem Online-Tool werden relevante Daten erfasst. Auch Standort, Baujahr, Bauweise und Größe nehmen Einfluss auf das Gutachten. Der Wert ermittelt sich aus Orientierungswerten bisheriger Immobilien. Die Software ermittelt eine unmittelbare Marktwerteinschätzung. Diese wird in der Regel in PDF, mit einer Kurzanalyse übermittelt.

Das kostenlose online Gutachten ist für zahlreiche Zwecke völlig ausreichend. Kaufinteressierte können über das Gutachten überprüfen, ob es sich um einen realistischen Verkaufspreis handelt. Wer nach einer Modernisierung oder einem Ausbau die Versicherung überprüfen möchte, kann die Onlinebewertung ebenfalls als Kalkulationsbasis nutzen.

Auch die Aufteilung der Immobilie aufgrund von Erbschaft oder Trennung kann ein Grund für ein Gutachten sein.
Folgend stellen wir ein gewöhnliches Gutachten mit einem Online-Gutachten in Vergleich.

Warum ist ein professionelles Gutachten so teuer?

Gutachter verlangen meist hohe Summen für die Wertermittlung. Als Orientierung dient die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure.

Das Honorar ist stets abhängig vom Immobilienwert und der Schwierigkeit der Berechnung. Für ein Einfamilienhaus werden Kosten von bis zu 2000 Euro berechnet.
Die Wertanalyse ist jedoch sehr umfangreich. Die jeweilige Dokumentation umfasst bis zu 30 Seiten. Das Gutachten sollte in jedem Fall Auszüge aus dem Grund- und Liegenschaftsbuch enthalten. Auch eine Flurkarte, die Auskunftsmittelung der Stadt und ein eine Erschließungsbeitragsbescheinigung sollten Teil des kostenpflichtigen Gutachtens sein. Achten Sie auf die Vollständigkeit, diese Art der Gutachten kann vor Gericht verwendet werden.

Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen kann das Gutachten als Bewertungsgrundlage genutzt werden. Egal ob Streitigkeiten in Erbsachen, nicht einvernehmliche Scheidungen oder ein Einspruch aufgrund überhöhter Erbschafts- und Schenkungssteuer. Dies ist meist der Fall, wenn das Finanzamt den Immobilienwert als höher einschätzt.

Allerdings benötigt es nicht immer solch eine detaillierte Analyse. Wer eine aktuelle Einschätzung des Marktwertes für die Immobilie benötigt, kann ein Immobiliengutachten online bestellen. Eine ausführliche Erstellung ist nur von Nöten, wenn es um unmittelbare Kauf- und Verkaufsentscheidungen geht.

Wer lediglich Immobilien miteinander vergleichen möchte, egal ob in einer Stadt oder Gemeinde, sollte nicht auf ein umfassendes und teures Gutachten zurückgreifen. Ein Online Wertgutachten ist in diesem Fall völlig ausreichend.

Kann man ein Wertgutachten selbst erstellen?

Ein Laie kann eine Immobilie nur schwer eigenständig bewerten. Meist ist diese viel zu umfangreich und muss rechtliche Anforderungen erfüllen. Die Grundlage bilden Dokumente und Unterlagen, die bei unterschiedlichen Ämtern, wie beispielsweise dem Baulastenverzeichnis beantragt werden müssen. Die Art der Immobilie ist ausschlaggebend für den Umfang der Dokumente. So benötigen einzelne Immobilien sogar Konzessionen oder Denkmalschutzauflagen. Nur dann kann der genaue Wert ermittelt werden.

Ein Immobiliengutachter hat auch ein umfangreiches Wissen in steuerrechtlichen Dingen. Auch aktuelle Gesetzesänderungen müssen bekannt sein. Nur so können die Rechte Dritter beachtet werden. Die Erstellung eines Gutachtens ist abhängig von der Immobiliengröße und kann sehr anspruchsvoll sein. Die Immobiliengutachten kosten lohnen sich in jedem Fall, um den Wert der Immobilie besser einschätzen zu können.

Außerdem benötigt es für die Erstellung mehrere Wochen.

Ein Gutachten eigenständig zu erstellen ist sehr komplex. Fehler können zu schwerwiegenden, rechtlichen Folgen führen. Die Betroffenen schaden sich damit in den meisten Fällen selbst. Das Gutachten ist die Basis für die genaue Wertermittlung der Immobilie. Zu hohe oder niedrige Preisvorstellungen sind in den meisten Fällen auf ein falsch ausgestelltes Gutachten zurückzuführen. Die Folgekosten sind entsprechend hoch und die Immobilie liegt möglicherweise unter dem Marktwert.
Ein professionelles Gutachten ist stets die Grundlage für eine Kauf- oder Verkaufsentscheidung.

Fazit:

Ein Immobiliengutachten ist unabdingbar, um den tatsächlichen Wert des Grundstückes festzustellen. Falls Sie ein Gutachten benötigen, welches Sie vor Gericht verwenden möchten, beispielsweise aufgrund von Erbschaftsdingen, dann muss das Gutachten in jedem Fall professionell ausgestellt werden.

Ein kostenloses online Gutachten genügt in diesem Fall nicht. Wer lediglich den Wert der Immobilie schätzen möchte, kann das Gutachten kostenlos im Internet anfertigen lassen. In der Regel besteht das Gutachten aus einem PDF Dokument.

Kosten beim Hausverkauf - Welche Kosten fallen an?

Das Haus muss für den Verkauf vorbereitet werden

Ein Haus zu verkaufen sollte am Ende immer lukrativ sein. Dennoch ist sich nicht jeder potentielle Verkäufer darüber im Klaren, dass ein Verkauf einer Immobilie auch immer einige Kosten mit sich bringt. Gerade wer ein Haus erbt, sollte sich vor dem Hausverkauf informieren.

Ein Haus ist nicht gleich ein Haus. Wer seine Eigenheim an den Mann oder die Frau bringen will, muss es angemessen präsentieren. Ein vermülltes, ungepflegtes und nicht renoviertes Haus, schreckt Käufer ab. Wenn niemand mehr im Haus lebt, muss mit Entrümpelung Kosten beim Hausverkauf gerechnet werden. Hierfür muss eine professionelle Firma beauftragt werden, die natürlich Geld kostet.

Dabei können schnell mehrere tausend Euro Aufwand entstehen, die den tatsächlichen Verkaufspreis für den Besitzer mindert. In einigen schlimmeren Fällen kann sogar eine Entkernung nötig sein oder Schädlingsbekämpfung.

Folgende Kosten können in Bezug auf den (schlechten) Zustand eines Hauses noch anfallen, bevor potentielle Kunden überhaupt besichtigen können.

Im Prinzip lassen sich auch alle dieser Maßnahmen in Eigenregie durchführen. Wer die Zeit und das handwerkliche Geschick hat, kann alle Arbeit selbst übernehmen. Für die Entrümpelung Kosten beim Hausverkauf kann jedoch sprechen, dass die eigene Zeit es nicht zulässt mitanzupacken. Vielen Menschen mögen alte Häuser zudem nicht aus- oder aufräumen, wenn es sich nicht gerade um das eigene Elternhaus handelt und die Aktion eine emotionale Verbundenheit aufweist.

Das eigene Haus, in welchem die Verkäufer vielleicht sogar selbst aufgewachsen sind, wird gerne selbst entrümpelt, wenn es möglich ist. Die (neuen) Besitzer vermuten Erinnerungsstücke und möchten die Aktion wenigstens begleiten.

Die Entrümpelung kann bei einer 2-Zimmer-Wohnung zwischen 400 und 600 Euro betragen. Bei einem großen Haus fallen entsprechend höhere Kosten an. Schnell können Beträge von über 1000 Euro entstehen. Es hängt natürlich auch davon ab, wie schwierig das Haus zu erreichen ist bzw. wie einfach der Müll entsorgt werden kann.

Klassische Renovierungskosten vor dem Verkauf

Das Bad ist schon etwas älter? Die Tapete hält nicht mehr ganz so fest wie noch vor 20 Jahren? Und streichen müsste man auch mal wieder? Bei diesen Tätigkeiten handelt es sich um gewöhnliche Renovierungskosten, die aber gerne unterschätzt werden. Um einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen, kann sich eine (Teil)Renovierung durchaus lohnen.

Beispiel: Ein uraltes Badezimmer schreckt mögliche Käufer per se ab. Sie sehen zunächst die viele Arbeit und sind mit dem aktuellen Zustand unzufrieden. Bauarbeiten, die mögliche Käufer selbst koordinieren müssten, können immer auch den Kaufpreis senken. Es wäre daher ratsam, in eine Renovierung des Badezimmers zu investieren. Das könnte zwischen 5.000 und 8.000 Euro kosten und hängt auch davon ab, ob noch Fliesenarbeiten nötig sind. Ein gutes Ergebnis und ein nagelneues Badezimmer, können aber unter Umständen der Verkaufspreis um 10.000 Euro erhöhen.

Ob also renoviert werden soll, hängt auch davon ab, wie sehr das Ergebnis die Interessenten beeindruckt bzw. viel eher sogar davon, wie abschreckend der aktuelle Zustand ist. Die Kosten beim Hausverkauf können allerdings auch den Rahmen sprengen, wenn es sich um eine vollständige Renovierung handelt. Folgende Bereiche innerhalb eines Hauses können grundsätzlich renoviert werden:

Renovierungskosten vor Hauskauf können nötig und unumgänglich sein. Das ist immer dann der Fall, wenn eine echte Gefahr für Sicherheit und Gesundheit bestehen. In einigen wenigen Fällen kann sogar die Renovierung teurer sein, als das Haus wert ist.

Dann muss natürlich vor einem Verkauf überlegt werden, ob sich Maßnahmen überhaupt noch lohnen. Vergleich ist das mit einem wirtschaftlichen Totalschaden bei einem Fahrzeug. Renovierungskosten vor Verkauf fallen eigentlich immer an, denn um potentielle Käufer überhaupt einzuladen, wird meist wenigstens frisch gestrichen und kleinere Mängel beseitigt.

Diese Arbeiten können an Käufer übertragen werden

Allgemein gilt, dass ein Haus natürlich erst einmal in jedem denkbaren Zustand verkauft werden kann. Auf Mängel und ernsthafte Sicherheitsrisiken muss dann natürlich im Kaufvertrag hingewiesen werden. Eine echte Not besteht vor Verkauf nun also nicht. Wer möchte, kann selbst ein vollständig zugestelltes Haus verkaufen, das kaum begehbar ist. Die Frage ist hier eher, wo und wie sich dann ein geeigneter Käufer finden soll. Außerdem wird sich dieser schlechte Zustand auf den Kaufpreis negativ auswirken.

Ansonsten kann alles an den Käufer übertragen werden. Das Haus kann unrenoviert verkauft werden. Dagegen spricht rein gar nichts, wenn alle Beteiligten sich über diesen Umstand einig sind und der Käufer weiß, was auf ihn zukommt. Hier hilft natürlich Ehrlichkeit und Offenheit und alles auf dem Papier festzuhalten. Selbst wenn das Dach in einem so schlechten Zustand ist, dass es in jedem Fall erneuert werden muss, hindert das nicht daran, das Haus exakt so zu verkaufen.

Es ist nur wichtig, den neuen Besitzer darüber aufzuklären, dass das Dach undicht ist. Sofern es sich nicht um eine Einsturzgefährdung handelt, haben Maßnahmen manchmal auch Zeit.

Kosten für Makler - Kein Muss

Ein Makler ist eine Person, die sich um den Verkauf von Immobilien kümmert. Sie besichtigt die Immobilie, macht Fotos, schlägt einen Verkaufspreis vor und verwaltet anschließend auch die Besichtigungen. Selbst beim Kaufvertrag kann manchmal Unterstützung angeboten werden.

Der Nachteil ist, dass ein Makler nun einmal nicht umsonst ist und auf der Kostenseite ordentlich ins Gewicht fällt. Die Kosten beim Hausverkauf wird das zwar nicht komplett sprengen, aber mit rund 2 bis 4 Prozent des Verkaufspreises muss ein Verkäufer schon rechnen. Das können also durchaus mal 10.000 Euro sein, die nach einem erfolgreichen Verkauf fällig sind. Aber durch den Einsatz eines Maklers entstehen auch Vorteile:

Daraus entstehen einem Verkäufer also durchaus Vorteile, denn gerade wenn jemand wenig Zeit hat, ist es eine große Belastung, sich nach Feierabend oder am Wochenende noch um Besichtigungen zu kümmern. Viele Interessenten möchten auch telefonisch über die Immobilie Auskunft erhalten. Da kann es also schon sein, dass das Telefon ständig klingelt.

Außerdem springen Käufer manchmal ab, sodass der Aufwand dann umsonst sein könnte. Mit einem Maklerbüro ist zumindest alles rund um die Organisation schon einmal in fremden Händen. Ob man das nun aber möchte oder nicht, ist Geschmackssache und außerdem eine Geldfrage.

Wer sparen möchte oder muss, tut das alles natürlich am besten selbst. Zudem kann man so leichter entscheiden, wer der neue Käufer wird, falls es hier aus emotionaler Sicht Präferenzen gibt.

Notarkosten zahlt der Käufer

Gute Nachrichten von der offiziellen Front: Sämtliche Notarkosten muss ein neuer Käufer alleine tragen. Diese fallen auf den Käufer nicht zurück. In der Praxis wird das auch so gehandhabt und nur selten mal eine inoffizielle Ausnahme gemacht, wo sich der Verkäufer dann doch an den Kosten beteiligt. Das selbe gilt für Kosten, die dem Grundbuchamt zustehen. Auch die trägt der neue Käufer.

Und Grunderwerbssteuer fällt für den Verkäufer ebenso nicht an. Das sind in Summe schon durchaus 15.000 bis 20.000 Euro, die gespart werden. Die allerdings hatte jeder Hausbesitzer ja wiederum beim eigenen Erwerb zu bezahlen. Insofern wäre es wenig gerecht, wenn die Kosten doppelt gezahlt werden müssen. Steuern fallen also keine an. Es sei denn, es muss eine Spekulationssteuer entrichtet werden.

Fazit: Wer kann, macht selbst

Alles selbst zu machen, ist immer die günstigste Variante. Das gilt vor allem für die Renovierung. Wem es hier an handwerklichem Geschick fehlt, sollte immerhin kostengünstig und professionell Hand anlegen lassen. Renovierungskosten vor Verkauf sind zwar erst einmal ein Kostenfaktor, aber am Ende zahlt es sich über den erhöhten Verkaufspreis dann doch immer aus.

Dafür haben Verkäufer kaum behördliche Kosten zu tragen. Sowohl den Notar als auch die Grundsteuer muss der neue Hausbesitzer bezahlen. Einzig die Maklerkosten könnten noch relevant ins Gewicht fallen. Hier besteht allerdings der Vorteil, dass ein Maklerbüro sehr viel bürokratische und organisatorische Aufgaben erledigen wird, die eine große Menge Zeit spart. Vor allem für unerfahrene Verkäufer könnte ein Makler nötig sein.

Wer eigenständige renovieren kann, sollte das tun. Wände streichen dürfte da noch die einfachste Aufgabe sein. Beim Entrümpeln sieht es schon wieder anders aus. Für eine Entrümpelung Kosten beim Hausverkauf können über 1000 Euro anfallen. Das ist Geld, das man sich sparen kann, wenn die Arbeit selbst übernommen wird. Viele Hausbesitzer möchten das aber vor allem dann nicht tun, wenn sie gar nicht ihr eigenes Haus verkaufen. Manchmal gelangt man auch durch ein Erde zu einer Immobilie, zu welcher man kaum einen persönlichen Bezug hat. Gerade wenn viel Müll von fremden Menschen im Haus ist, teils vielleicht sogar seit vielen Jahren, ist die Entrümpelung schon eher eine professionelle Sache.

Sobald es um Schimmel geht, ist es außerdem immer ratsam, sich Hilfe von Profis zu holen. Das ist alleine aus gesundheitlicher Sicht schon nötig.

Lastenfreistellung - Was genau ist das?

Lastenfreistellung - Was ist das und auf was muss ich achten?

Die Beleihung von Immobilien (Haus oder Eigentumswohnung) durch den Besitzer solcher Immobilien ist manchmal erforderlich, damit die Immobilieninhaber finanzielle Mittel erhalten ohne dabei ihr Haus oder die Wohnung in diesem Zusammenhang verkaufen zu müssen.

Wenn dann die Immobilie doch verkauft werden muss, ist es erforderlich, diese Schuld zu begleichen. Der Grund liegt darin, dass der oder die Käufer dieser Immobilie in der Regel eine Wohnung oder ein Haus, also eine Immobilie, lastenfrei übernehmen möchten und der Verkäufer die Immobilie lastenfrei verkaufen möchte.

Bei der Lastenfreistellung sollten Sie auf unterschiedliche Dinge achten, der wichtigste Punkt allerdings ist das Sie hier genau orgehen.

    Aber es gibt hier auch Immobilieninteressenten, die an Immobilien interessiert sind, bei denen noch Lasten vorhanden sind. Wenn sich ein Käufer für eine solche Immobilie interessiert, wird dieser eine Lastenfreistellung beantragen. Durch eine Lastenfreistellung erhält dieser Käufer die Möglichkeit, diese Immobilie ohne vorhandene Lasten zu kaufen.

    Häufige Fragen zur Lastenfreistellung

    Ist eine Lastenfreistellung kostenlos?

    Ja die Lastenfreistellung ist Kostenlos.

    Was ist eine Grundschuld?

    Mit Hilfe der Grundschuld sichern sich die Kreditgeber (Banken oder Kreditinstitute) bei der Vergabe von Immobilienkrediten ab. Dabei lassen sich die Kreditgeber die Grundschuld als Sicherheit für den zu vergebenden Kredit im Grundbuch eingetragen. Beim Grundbuch handelt es sich um den Ausweis der betreffenden Immobilie. Dabei ist dadurch die Immobilie für den Kredit verpfändet. Wenn dann der Kredit nicht vom Kreditnehmer termingerecht bedient oder die Rückzahlung des Kredits durch den Kreditnehmer eingestellt wird, besteht für die Bank die Möglichkeit, das Grundstück zwangsversteigern zu lassen, um damit dann die Kreditschuld mit dem Ergebnis der Zwangsversteigerung dadurch mit dieser Summe zu tilgen.

    Bei einer Grundschul

    Was ist eine Hypothek?

    Wenn ein Bauherr eine Baufinanzierung für das neu zu erstellende Eigenheim aufnimmt, kann dies auch in Form einer Hypothek erfolgen. Somit kommt der Begriff der Hypothek bei einer Immobilienfinanzeirung zum Einsatz. Dabei wird dann durch den Kreditgeber (Bank oder Kreditinstitut) der Kauf einer Immobilie für den Kreditnehmer finanziert. Dies erfolgt dadurch, dass der Kreditgeber dem Kreditnehmer eine bestimmte Summe als Hypothekendarlehen zur Verfügung stellt.

    Als Sicherheit wird dem Kreditgeber das Recht übertragen, die Immobilie zu verwerten, wenn der Kreditnehmer nicht mehr in der Lage ist, das Hypothekendarlehen zurückzuzahlen. Die Hypothek gehört zu den Grundpfandrechten, die dann bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers das Recht übertragen, die Immobilie oder das Grundstück zu pfänden, um dadurch dann den Restbetrag des Hypothekendarlehens (der nach den Zahlungseinstellung des Kreditnehmers übrig bleibt) dann zu tilgen.

    Das Grundbuch

    Im Grundbuch ist nicht nur ersichtlich, wer der Eigentümer der Immobilie oder des Grundstückes ist. Ebenso sind im Grundbuch auch die Rechte von dritten Personen und somit andere Personen als der Eigentümer in Form von „Belastungen“ vermerkt. Wenn es zu einer Grundstücksübertragung kommt, verschafft sich der Notar, der diese Grundstücksübertragung durchführt, einen Überblick im Grundbuch.

    Die Rechte von anderen Personen findet er in der Abteilung II des Grundbuches (hier sind zum Beispiel Wohnungsrechte, Wegerechte, Leistungsreche und Vorkaufsrechte vermerkt). In der Abteilung III des Grundbuches findet er weitere Einträge, und zwar zum Beispiel Hypotheken sowie Grundschulden. Die Aufgabe des Notars ist es dann, in Zusammenwirken mit den Vertragspartnern (Verkäufer und Käufer) sowie den eingetragenen berechtigten Personen zu klären, welche Maßnahmen dann in Bezug auf die eingetragenen Rechte und die Lastenfreistellung vorgenommen werden müssen.

    Eine weitere Aufgabe des Notars ist die Beurkundung des Kaufvertrages. Desweiteren sorgt er dafür, dass die Löschungen der Belastungen, wenn diese geregelt sind, im Grundbuch veranlasst werden.

    Wichtig für eine Lastenfreistellung sind vor allem die Rechte aus der Abteilung III, welche dann für den Kreditgeber (Banken, Kreditinstitute etc.) eingetragen sind. Wenn die zu verkaufende Immobilie mit Hilfe eines Bankdarlehens oder Ähnliches finanziert worden ist, ist dieser Kredit durch eine Grundschuld im Grundbuch in der Regel abgesichert. Wenn keine Maßnahmen ergriffen werden würden, würde diese Grundschuld beim Verkauf der Immobilie weiter bestehen bleiben.

    Somit würde weiterhin die Möglichkeit des Kreditgebers bestehen, auf die Immobilie des Käufers zuzugreifen, wenn der Verkäufer die dort vermerkte Schuld noch nicht beglichen hat. Deshalb wird hier der Notar auch vorschlagen, einen Passus in den Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer aufzunehmen, dass der der Käufer den Kaufpreis für die Immobilie erst begleichen muss, wenn eine Gewährleistung vorhanden ist, dass solche Belastungen im Rahmen der Umschreibung des Eigentums gelöscht werden.

    Was wird unter einen Lastenfreistellung verstanden?

    Zum Zeitpunkt eines Immobilienverkaufs sind diese häufig noch mit Grundpfandrechten (Hypothek oder Grundschuld) zugunsten einer dritten Person belastet.

    Alle Arten von Pfandrechten sind im Grundbuch eingetragen. Dadurch werden die Darlehensverpflichtungen der Eigentümer der Immobilie oder des Grundstückes gegenüber seinen Kreditgebern (Banken oder Kreditinstituten) abgesichert. Wenn jedoch jemand eine Immobilie oder ein Grundstück kauft, möchte dieser normalerweise nicht die Belastung des bisherigen Eigentümers mit übernehmen. Deshalb wird im notariellen Kaufvertrag eine Lastenfreistellung beim Immobilienverkauf. vereinbart. Somit muss das Grundstück lastenfrei übergeben werden.

    Der Notar kümmert sich bei seiner Aufgaben bei der Kaufvertragsabwicklung die die Lastenfreistellung. Dabei werden von ihm die Gläubiger (also Banken oder Kreditinstitute oder andere Kreditgeber) kontaktiert und der Notar fordert die Unterlagen für eine erforderliche Löschung an. Dabei können solche Grundpfandrechte nur aus der dritten Abteilung des Grundbuches ausgetragen und gelöscht werden, wenn hier die Kreditgeber oder Gläubiger zustimmen.

    Die Gläubiger informieren dann den Notar über die Höhe der noch bestehenden Forderungen aus den abgeschlossenen Darlehensverträgen. Zusätzlich erhält dann bei einem Antrag zur Lastenfreistellung der Notar einen Treuhandvertrag.

    Der Inhalt dieses Treuhandvertrages besteht daraus, der der Notar die Löschung im Grundbuch nur veranlassen kann, wenn dieser sicherstellt, dass der oder die Gläubiger (Bank, Kreditinstitut, etc.) auch die Restforderung aus den Darlehensverpflichtungen erhalten. Dabei erfolgt dann die Bezahlung der Restforderung aus dem Kaufpreis. Die Differenz davon oder der Restkaufpreis geht dann an den Verkäufer.

    Beim Grundbuch können in der Abteilung zwei noch weitere Rechte, die für zugunsten von Dritten lauten, eingetragen sein. Hier kommt es jetzt darauf an, um welche Rechte es sich hierbei handelt. Diese müssen entweder gelöscht oder vom Käufer der Immobilie oder des Grundstückes übernommen werden.

    Bei den Rechten, die hier dann zu übernehmen sind, handelt es sich beispielsweise um Wege- und Leitungsrecht, die zugunsten von Versorgern hier dann vorhanden und eingetragen sind. In der Regel wird dann bei dem Verfahren zur Lastenfreistellung der Versorger einer solchen Löschung zustimmen. Dabei müssen jedoch die Kosten vom Käufer der Immobilie oder des Grundstückes übernommen werden.

    Der Käufer stellt den Antrag auf Lastenfreistellung

    In der Regel wird ein Antrag auf Lastenfreistellung Grundbuch vom Käufer gestellt. Diese Person hat auch ein Interesse daran, dass die Immobilie lastenfrei gekauft werden kann. Diese Antragstellung erfolgt normalerweise vor dem Notar-Termin für den Immobilienkauf, wo dann es zur Beglaubigung des Kaufvertrages kommt.

    Zusätzlich ist jedoch auch eine solche Lastenfreistellung auch danach noch möglich. Das bedeutet jedoch für den Käufer einen erheblichen Mehraufwand, weil dieser dann auch nachweisen muss, dass die vorhandenen Fremdbelastungen auf den Verkäufer zurück zu führen sind.

    Die anfallenden Kosten für eine Lastenfreistellung

    Die Kosten für eine solche Lastenfreistellung trägt der Verkäufer. Hier fallen Notarkosten, die Kosten für die Löschungsaktion der Grundschuld im Grundbuch sowie der Teil des Kaufpreises, mit dem dann die eventuell noch vorhandene Restschuld beim Kreditgeber (Banker, Kreditinstitut, etc.) ausgeglichen werden muss, an.

    Die Kostenpunkte für die Löschungsaktion im Grundbuch sowie die Kosten für den Notar sind Kosten für die Lastenfreistellung, die sich an der Grundschuldhöhe orientieren. Dabei sind die Notar-Gebühren in dem für ganz Deutschland geltenden einheitlichen Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Hierbei betragen diese, je nach der Höhe der Grundschuld, nach diesem Gesetz mehrere Hundert Euro. Ungefähr 50 Prozent davon gehen an das Grundbuchamt für die Löschung des dort vorhandenen Eintrages.

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