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Monika B.
Ich schreibe seit 2021 re­gel­mä­ßig für Immochecks, dabei bin ich Profi für alle die Themen Finanzierung von Immobilien. Ich finde es spannend mich in neue Themen einzuarbeiten.

Ertragswertverfahren bei Immobilien - Welche Kosten fallen an und was ist es?

Das Ertragswertverfahren – was ist das?

Der Verkehrswert einer Immobilie kann mit dem Ertragswertverfahren berechnet werden. Es kommt ausschließlich für Renditeobjekte in Frage. Das bedeutet durch Verpachtung oder Vermietung werden Erträge erwirtschaftet.

Es geht um die Frage, welcher Gewinn kann mit der Immobilie in welchem Zeitraum realisiert werden. Selbstverständlich spielt bei Immobilien auch der Kostenaufwand, um die Immobilie zu pflegen, eine bedeutende Rolle. Schließlich möchte der Käufer mit dem Objekt einen Gewinn erzielen und dies lässt sich nur realisieren, wenn die Einnahmen die Kosten übersteigen.

Beim Ertragswertverfahren werden die baulichen Anlagen und der Wert des Grundstücks separat betrachtet. Die getrennte Wertermittlung lässt sich mit der Tatsache, dass Boden nicht an Wert verliert, Gebäude jedoch eine begrenzte Restnutzungsdauer haben, begründen. Der Ertragswert, also der Verkehrswert einer Immobilie setzt sich aus Gebäudeertragswert und Bodenwert zusammen.

Die Vorteile und Nachteile des Ertragswertverfahrens

Viele Faktoren und Details werden beim Ertragswertverfahren berücksichtigt. Das Ergebnis ist für vermietete oder verpachtete Immobilien realistischer als das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren. Selbstverständlich weist es auch einige Schwächen auf.

Die Vorteile

  • hoher Praxisbezug
  • realistische, eindeutige und marktnahe Immobilienwerte

Die Nachteile

  • nicht jede Gemeinde kann Liegenschaftszinsen zur Verfügung stellen
  • die zukünftige Mietpreisentwicklung wird nicht berücksichtigt

Wie unterscheidet sich das Ertragswertverfahren von anderen Verfahren?

Das Vergleichswertverfahren

Neben dem Ertragswertverfahren gibt es das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt, indem die Immobilie mit anderen, bereits verkauften Objekten in der Umgebung verglichen wird. Aus den Kaufpreisen der verkauften Immobilien in der Umgebung ergibt sich ein Quadratmeterpreis. Dieser durchschnittliche Quadratmeterpreis wird mit der Grundfläche des zu verkaufenden Objektes multipliziert. Das Ergebnis ist der Verkehrswert. Die Voraussetzung für das Vergleichswertverfahren ist, dass es ausreichend verkaufte Immobilien gibt. Diese Immobilien müssen mit der Verkaufsimmobilie bezüglich der Nutzung, der Lage, dem baulichen Zustand und der Bodenbeschaffenheit übereinstimmen. Ausreichend bedeutet in diesem Fall, es sollte mindestens zehn solcher Immobilien geben.

Das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert der Immobilie errechnet indem der Wert der baulichen Anlagen, der Außenanlagen und dem Wert des Grundstücks ermittelt wird. Der Sachwert, der aus diesen Werten ermittelt wird, muss mit einem Marktanpassungsfaktor berichtigt werden. Nur so wird das aktuelle Geschehen am Markt erfasst und mit einberechnet.

Bei vermieteten Immobilien wird die Miete nicht berücksichtigt. Der Verkehrswert der Immobilie, der nach dem Sachwertverfahren ermittelt wurde, kann somit verfälscht sein. Dieses Verfahren sollte nur angewendet werden, wenn keines der anderen Verfahren funktioniert. Dort wo es keine Vergleichsobjekte gibt oder bei einer Immobilie, die nicht vermietet wird.

Welche Faktoren bestimmen nun den Ertragswert?

Der Ertragswert ergibt sich aus folgenden Faktoren zusammen:

  • Bodenwert
  • Rohertrag
  • Bewirtschaftungskosten
  • Reinertrag
  • Liegenschaftszins
  • Vervielfältiger
  • wertbeeinflussenden Faktoren

Die Ertragswertverfahren Formel lautet: Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert.

Was bedeuten die einzelnen Faktoren?

  • Der Bodenwert: Der Bodenwert kann über den Bodenrichtwert einer Gemeinde bestimmt werden. Der Bodenwert entspricht beim Ertragswertverfahren grundsätzlich dem Wert eines nicht bebauten Grundstücks.
  • Der Rohertrag: Dieser Betrag beinhaltet sämtliche erzielbaren Mieteinnahmen. Allerdings werden hier die ortsüblichen Mieten angesetzt und nicht die aktuellen Mieteinnahmen.
  • Die Bewirtschaftungskosten: Anfallende Kosten zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung einer Immobilie oder eines Grundstücks werden zu den Bewirtschaftungskosten zusammengefasst. Voraussetzung für die Betriebskosten, die im Ertragswertverfahren berücksichtigt werden, ist, dass Umlegung auf die Mieter erfolgt. Instandhaltungskosten, Abschreibungen, Verwaltungskosten und Mietausfallwagnis zählen dazu.

Verwaltungskosten sind die Kosten, die für die Verwaltung der Immobilie anfallen. Hierzu zählen Löhne, Gehälter, Kosten für Aufsicht und Sicherheit, sowie die Kosten für gesetzliche und freiwillige Prüfungen. Auch die Kosten für die Geschäftsleitung zählen zu den Verwaltungskosten.

Das Mietausfallwagnis bezeichnet die Kosten, die das Risiko einer Ertragsminderung ausmachen. Es kann sich dabei um Mietausfall, Leerstand einer Wohnung oder nicht einbringliche Mietforderungen handeln. Auch Kosten der Rechtsverfolgung, der Aufhebung eines Mietverhältnisses oder der Räumung zählen zum Mietausfallwagnis. Bei Wohnimmobilien liegt der anrechenbare Prozentsatz bei ungefähr zwei Prozent, bei Gewerbeimmobilien hingegen bei ungefähr vier bis fünf Prozent. Die Prozentangaben beziehen sich auf die Bruttomiete.

Die Umlage des Mietausfallwagnis auf die Mieter ist ausschließlich bei Sozialwohnungen möglich, hier besteht eine Preisbindung.

Das Mietausfallwagnis darf mit zwei Prozent in die Miete eingerechnet werden. Allerdings dürfen die Kosten die Miete nicht übersteigen. Mit höheren Prozentsätzen muss bei vermietungsunsicheren Objekten gerechnet werden. Das bedeutet bei Immobilien, die sehr eingeschränkt und speziell vermietet werden müssen, desto höher ist das Mietausfallwagnis. Umgekehrt, je besser die Lage und die Mieterstruktur umso geringer ist das Risiko.

Der Reinertrag

Als Reinertrag wird der Betrag bezeichnet, der am Ende eines Jahres übrig bleibt, nachdem alle Ausgaben getätigt wurden und alle Einnahmen eingerechnet wurden. Der Reinertrag berechnet sich also aus den Mieteinnahmen nach Abzug der Bewirtschaftungskosten.

Der Liegenschaftszins

Als Liegenschaftszins wird der Zinssatz bezeichnet, zu dem Verkehrswerte von Immobilien normalerweise verzinst werden. Für die Berechnung im Ertragswertverfahren bezieht sich die Verzinsung ausschließlich auf den Bodenwert. Der Liegenschaftszins liegt meist zwischen zwei und neun Prozent.

Der Vervielfältiger

Dieser Wert ergibt sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer der Immobilie. Je länger die Restnutzungsdauer ist, umso höher ist der Wert. Die Formel lautet:

(qn-1) / (qn * i) = V

Wobei n für die Restnutzungsdauer steht und i für den Liegenschaftszins. Hier gilt q=i+1.

Die wertbeeinflussenden Umstände

Wertmindernde und wertsteigernde Umstände werden hier eingerechnet. Gepflegte Immobilien ohne Sanierungsbedarf bringen einem neuen Eigentümer höhere Einnahmen und sorgen für weniger Kosten. Bauschäden oder eine vernachlässigte Pflege erfordern Investitionen. Der Wert der Immobilie wird so entweder gesteigert oder reduziert.

Berechnung des Immobilienwerts nach dem Ertragswertverfahren

Der Ertragswert ist der Gebäudeertragswert plus dem Bodenwert. Der Bodenwert kann leicht ermittelt werden. Der Gebäudeertragswert berücksichtigt zahlreiche Faktoren.

  • der Bodenwert ist gleich Bodenrichtwert pro Quadratmeter mal Grundstücksfläche
  • die Bodenwertverzinsung ist gleich der Liegenschaftszins mal dem Bodenwert
  • der Reinertrag des Grundstücks berechnet sich aus Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten
  • der Gebäudereinertrag setzt sich aus Reinertrag des Grundstücks minus der Bodenwertverzinsung zusammen
  • der Gebäudeertragswert besteht aus Gebäudereinertrag multipliziert mit dem Vervielfältiger
  • als vorläufiger Ertragswert wird der Bodenwert plus Gebäudeertragswert bezeichnet
  • der vorläufige Ertragswert plus oder minus der wertbeeinflussenden Umstände ergibt den endgültigen Ertragswert

Das Ertragswertverfahren Beispiel

Es soll ein freistehendes Mehrfamilienhaus verkauft werden. Zuerst muss der Verkehrswert ermittelt werden. Die Grundstücksfläche beträgt 500 Quadratmeter und der Bodenrichtwert beträgt 310 Euro pro Quadratmeter. Die Immobilie wurde 1985 gebaut und hat eine Restnutzung von 46 Jahren. Die Jahresmite beträgt 66.000 Euro und die Bewirtschaftungskosten liegen bei 17,500 Euro.

Das Dach muss erneuert werden. Die Kosten werden bei 50.000 Euro liegen. Der Liegenschaftszins beträgt 2,5 Prozent und der Vervielfältiger liegt bei 17.82.

  • Bodenwert: 500 Quadratmeter mal 310 Euro pro Quadratmeter = 155.000,00
  • Bodenwertverzinsung: 155.000 Euro mal (2,5 Prozent / 100 Prozent) = 3.875,00
  • Reinertrag: 66.000 Euro minus 17.500 Euro = 48.500,00
  • Gebäudereinertrag: 48.500 Euro minus 3.875 Euro = 44.625,00
  • Gebäudeertragswert: 44.625 Euro mal 17.82 = 795.217,50
  • Vorläufiger Ertragswert: 155.000 Euro plus 795.217,50 Euro = 950.217,50
  • Endgültiger Ertragswert: 950.217,50 Euro – 50.000 Euro = 900.217,50

Die Berechnung ergibt einen Verkehrswert von 950.217,50 Euro nach dem Ertragswertverfahren.

Vereinfachtes Ertragswertverfahren

Das vereinfachte Ertragswertverfahren und das allgemeine Ertragswertverfahren basieren auf denselben Werten. Beim vereinfachten Ertragswertverfahren genügt jedoch eine Formel, um zum annähernd gleichen Ergebnis zu kommen. Es ist hilfreich, wenn der Käufer und / oder der Verkäufer einen Richtwert haben möchten.

Mit einer einzigen Formel lässt sich der Verkehrswert hier berechnen. Die Ertragswertverfahren Formel lautet bei diesem Verfahren:

Ertragswert = Vervielfältiger mal Reinertrag plus Bodenwert / qn

Wobei „n“ für die Gesamtnutzungsdauer (es wird die Restnutzungsdauer angesetzt) und
q = (i + 1) steht. Das „i“ steht für Liegenschaftszins.

Für den Vervielfältiger existiert eine Formel: V = (qn -1) / (qn * i)

Ertragswertverfahren Rechner werden angeboten, um den Ertragswert zu berechnen. Diese sind je nach Anbieter unterschiedlich geeignet. Einen groben Überblick bieten die Ertragswertverfahren Rechner jedoch auf jeden Fall.

Die Kosten für das Ertragswertverfahren

Ein Wertgutachten ist eine sichere Grundlage, sowohl für Käufer als auch für Verkäufer. Bei einem Langgutachten muss mit Kosten in Höhe von 800 Euro bis 3000 Euro gerechnet werden. Handelt es sich um ein sehr aufwendiges Gutachten, kann es durchaus auch teuerer werden. Allerdings sollte immer bedacht werden, dass sich ein Gutachten auf jeden Fall lohnt. Es gibt Sicherheit, insbesondere, wenn es um hochpreisige Immobilien und hohe Investitionen geht. Ein Kurzgutachten umfasst wenige Seiten, meist eine – drei Seiten und ist im Allgemeinen für einen Preis unter 500 Euro zu haben. Diese sind jedoch nicht gerichtsbeständig und nicht ausführlich.

Makler Ertragswertverfahren bei Immobilien - Welche Kosten fallen an und was ist es? Vergleich

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