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Für einen Verkäufer fallen die meisten Steuern beim Hausverkauf an. Die wohl wichtigste Steuer, die an das Finanzamt gezahlt werden muss, ist die Einkommensteuer. Diese wird auf den Gewinn des Verkaufs erhoben. Um aber die Steuerlast genau bestimmen zu können, spielen noch weitere Regelungen und Unterschiede eine Rolle.
Dazu gehört unter anderem auch, ob das Objekt eigen- oder fremd genutzt wurde. In diesem Artikel möchten wir deswegen aufzeigen, welche weiteren Steuern noch anfallen können (Umsatzsteuer etc.) und welche Regelungen noch zu beachten sind.
Was ist eine Spekulationssteuer?
Es gibt ein Spekulationsfrist für Immobilien und Grundstücke die der Staat festgelegt hat. Die Frist liegt bei 10 Jahren wenn Sie Immobilien innerhalb von 10 Jahre wiederverkaufen wird diese Steuer fällig.
Bei einem Hausverkauf können verschiedene Steuern anfallen, die allerdings nicht zwangsläufig bei jedem Verkauf anfallen müssen.
Auf das Privateinkommen von Personen wird die Einkommensteuer erhoben. Bekannt ist diese auch unter dem Namen Gemeinschaftssteuer oder direkte Steuer. Wie hoch die Einkommensteuer ist, hängt ganz vom jeweiligen Einkommen einer Person ab.
In Deutschland gibt es einen sogenannten Grundfreibetrag. Dieser ändert sich jedes Jahr und zeigt auf, bis zu welchem Einkommen keine Steuern gezahlt werden müssen. Derzeit liegt dieser bei 9.408 € (Stand: 2020) Sollte dieser Betrag überschritten werden, so hängt die Höhe der Steuer von der Höhe des Einkommens sowie von der Steuerklasse ab.
Wer sein Haus verkauft, der erzielt einen Veräußerungserlös. Sollte dieser Erlös zum Privatvermögen gehören, so werden in der Regel auf diesen Steuern fällig. Der Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf des Hauses ist hier aber ebenso entscheidend. Sollte die Immobilie also seit mehr als 10 Jahren im Privatbesitz sein, so fällt keine Einkommensteuer an.
Unterschiede im Bezug auf die Einkommensteuer gibt es ebenso durch die Nutzungsweise. Denn Einkommensteuer muss ebenso nicht bezahlt werden, wenn entweder die komplette Zeit oder in den letzten zwei Jahren (vor dem Hausverkauf) das Objekt eigengenutzt wurde. Hierbei handelt es sich um die Spekulationsfrist, welche über Steuer oder keine Steuer entscheidet. Sollte aber eine Steuerpflicht seitens der Verkäufers bestehen, so muss der Veräußerungserlös mit dem Privateinkommen des Verkäufers verrechnet werden. Auf die daraus entstehende Summe wird dann der jeweilige Steuersatz angewandt.
Für die ordnungsgemäße Berechnung der Hausverkauf Steuern ist das Finanzamt zuständig. Dieses ermittelt den exakten Veräußerungsgewinn, der üblicherweise auch den Wertzuwachs eines Hauses widerspiegelt.
Im ersten Schritt der Berechnung wird zunächst einmal ermittelt, ob Erlös oder Verlust entstanden ist. Dafür werden vom Verkaufspreis:
abgezogen. Die sich daraus ergebende Summe stellten den Veräußerungsgewinn oder -verlust dar. Diese Summe muss versteuert werden beziehungsweise bei einem Verlust müssen keine Steuern gezahlt werden. Da die Steuerlast von der höhe des Gewinns berechnet wird, ist es für den Verkäufer von Vorteil, so viele Kosten wie nur möglich geltend zu machen. Dann muss nicht der vollständige Gewinn versteuert werden. Geltend machen lassen sich außerdem:
Die Höhe der Steuerlast bei einem Hausverkauf hängt also vom Gewinn des erzielten Kaufpreises sowie von der Steuerklasse ab. Diese Steuern müssen immer im selben Jahr versteuert werden, in welchem auch der Veräußerungserlös erzielt wurde.
Wenn ein Verkäufer einen Kredit für sein Haus aufgenommen hat, diesen aber noch nicht abbezahlt hat zum Zeitpunkt des Verkaufs, dann wird die Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Die Bank hat nämlich das Recht, einen finanziellen Schadensersatz zu fordern, sollte der Besitzer eines Hauses seine Immobilie vor Vollendung der Zinsbindung wieder verkaufen.
Ein solcher Schadensersatz lässt sich mit diesen zwei Möglichkeiten vermeiden:
Sollte sich eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht vermeiden lassen, so sollte diese beim Hausverkauf steuerlich geltend gemacht werden. Verrechnen lässt sich diese mit den Veräußerungskosten, sodass der Veräußerungserlös (die Steuergrundlage) verringert wird.
Wer sich in Deutschland ein Grundstück oder eine Immobilie zulegt, der muss Grunderwerbsteuer bezahlen. Diese liegt, je nach Bundesland, zwischen 3,5 % und 6,5 % des Gesamtwertes der Immobilie oder des Grundstücks. Grundsätzlich muss diese Steuer von Käufer getragen werden. Dafür erhält dieser nach dem Kauf eine Rechnung vom Finanzamt.
Der Verkäufer kann zur Kasse geben werden
Sollte der Käufer die Grunderwerbsteuer-Rechnung nicht bezahlen, so ist es möglich, dass der Verkäufer vom Finanzamt angesprochen wird. Dieser ist dann zu der Zahlung dieser Steuer verpflichtet. Das liegt daran, dass beide Parteien, also der Käufer und der Verkäufer, für die Zahlung dieser Steuer haften. Das gilt auch, wenn im Kaufvertrag bereits vereinbart wurde, welche Partei diese Steuer bezahlen muss. Die gute Nachricht ist aber, dass dieses Vorgehen sehr selten vorkommt. Darüber bescheid zu wissen ist trotzdem hilfreich.
Beim privaten Verkauf eines Eigenheims besteht keine wird keine Umsatzsteuer erhoben. Anders ist es jedoch, wenn es sich um Gewerbeimmobilien oder gewerblichen Grundstückshandel handelt. Bei einem Privatverkauf fällt Umsatzsteuer nur auf die Makler- und Notargebühren an, welche allerdings vom Käufer getragen werden.
Hinweis: Sollten innerhalb eines Jahres mehr als drei private Immobilien verkauft werden, so kann das Finanzamt von einem gewerblichen Handel ausgehen. Dann wird auch Umsatzsteuer fällig.
Wenn eine Immobilie zum Teil eigengenutzt, aber auch vermietet wird, dann muss der private Wohnbereich nicht versteuert werden. Die Kosten im anderen Teil des hauses können sich ganz normal abschreiben lassen. Die Mieteinnahmen müssen allerdings versteuert werden.
Um Verwirrungen und Missverständnissen aus dem Weg gehen zu können, ist es möglich, dass der Eigentümer zwei getrennte Kaufverträge mit dem Käufer abschließt. Das Wohneigentum erhält dann einen eigenen Vertrag und es herrscht mehr Transparenz. Zu beachten ist aber, dass von Anfang eine gemischte Nutzung der Immobilie feststeht.
In privat genutzten Immobilien, in welchen sich ein Arbeitszimmer befindet, sollte ebenso Vorsicht geboten sein. In den meisten Fällen kommen keine Probleme auf - entscheidend ist nur, wie das Arbeitszimmer letztendlich genutzt wird. Bei freiberuflichen Tätigkeiten, Selbstständigen und anderen gewerblichen Nutzungen, muss darauf geachtet werden, dass das Arbeitszimmer versteuert werden muss. Die Entscheidungsgewalt liegt hier beim zuständigen Finanzamt. Dieses kann festlegen, ob es sich hier um ein fremd- oder ein eigen genutztes Zimmer handelt. Sollte es nicht eigengenutzt werden, so könnte ein Teil des Veräußerungserlöses, nämlich jener, der für dieses Zimmer anfällt, steuerpflichtig werden. Ist allerdings die Spekulationsfrist bereits abgelaufen, da das Gebäude seit mindestens 10 Jahren im Privatbesitz ist, dann fällt keine Versteuerung an.
Hausverkauf im Zuge einer Scheidung
Es gibt verschiedenen Optionen, wie im Fall eines Hausverkaufs während einer Scheidung vorgegangen werden kann. Sollten sich beide Partner für einen Verkauf aussprechen, so wird der Erlös zwischen diesen beiden aufgeteilt. Noch offene Rechnungen und ausstehende Zahlungen in Verbindung mit dem Eigenheim können ebenso mit diesem beglichen werden. Haftbar sind ebenso beide Partner.
Sollte es sich um eine Kapitalanlage handeln, so sollte, aus steuerlichen Gründen, auf die Spekulationsfrist geachtet werden. Weiterführend haben die Ehepartner die Option, das Gebäude auf einen der beiden zu übertragen. Im Zuge dessen muss der Grundbucheintrag geändert und Grunderwerbssteuer gezahlt werden. Der andere Partner wird dafür ausgezahlt. Eine andere Möglichkeit wäre, die noch gemeinsame Immobilie aufzuteilen. Dennoch sollten keine vorschnellen Entscheidungen im Falle einer Scheidung getroffen werden, um keine finanziellen Schaden erleiden zu müssen.
Steuern auf vererbte Immobilien
Wenn geerbt wird, dann muss Erbschaftssteuer bezahlt werden. Das gilt selbstverständlich auch für vererbte Häuser, Wohnungen und Grundstücke. Besonders relevant in einer solchen Situation ist der Verwandtschaftsgrad. Es gibt für Immobilien-Erbschaften unterschiedliche Freibeträge und Steuersätze, die zum einem vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad abhängig ist.
Jegliche Freibeträge müssen natürlich nicht versteuert werden. Der Freibetrag steigt und der Erbschaftssteuersatz sinkt, wenn der Verstorbene und der Erbende sehr eng miteinander verwandt sind. Auf dieses Basis kann entschieden werden, ob eine Immobilie behalten oder verkauft werden sollte.
Steuern beim Hausverkauf im Ausland
Um eine doppelte Besteuerung bei Auslands- und Ferienimmobilien zu vermeiden, hat Deutschland mit vielen anderen Ländern sogenannte Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen. Bei einem Hausverkauf gelten somit ausschließlich die steuerlichen Pflichten und Regelungen des Landes, in dem das Haus steht. Sollte dieses privat genutzt werden, so fallen in der Regel keine Steuern auf den erzielten Gewinn an. Wenn aber das Gebäude auch an andere Personen vermietet wird, so muss der Verkäufer auf ähnliche Regelungen, wie die deutsche Spekulationsfrist, achten Es gilt also die Regelungen und Gesetze des jeweiligen Landes zu studieren, um ungebeten Komplikationen vermeiden zu können.
Bei einem Hausverkauf sollte der Verkäufer immer alle Aspekte in Bezug auf die aktuelle Marktlage sowie die persönliche, finanzielle Situation beachten. Zudem sollte sich jeder Verkäufer darüber klar sein, das ein Hausverkauf sehr aufwändig und zeitintensiv ist. Ausreichend Zeit sollte sich dafür eingeplant werden, um die Beste, steuerliche Lösung zu finden. Die steuerlichen Belange sollte auf gar keinen Fall unterschätzt werden, da Steuerbetrug hohe Strafen nach sich ziehen kann. Doch damit Ihnen das nicht passiert, haben Sie nun diesen Artikel zur Hand.